Respirez, arrêtez ce que vous faites, concentrez-vous. Comment vous sentez-vous en ce moment? Bien, plein d’énergie, en pleine forme? Pas très bien? Fatigué, anxieux, stressé?

Vous êtes-vous déjà demandé si c’est votre lieu de travail qui vous fait vous sentir comme ça? Comment est le niveau de bruit? L’éclairage? La qualité de l’air? Avez-vous une vue et, si c’est le cas, sur quoi? Et pourquoi êtes-vous assis? Quelle est la dernière fois que vous vous êtes levé ou que vous avez emprunté des escaliers?

Bien peu d’entre nous nieraient que ces choses, et bien d’autres, peuvent influencer notre santé, mais aussi notre état d’esprit, notre niveau d’énergie, notre bonheur et notre motivation. Mis ensemble, tous ces facteurs difficiles à définir sont rapidement en train de devenir une importante mégatendance planétaire : le mieux-être.

Le mieux-être est une industrie en pleine explosion, bien qu’il s’agisse d’un concept difficile à définir, ou peut-être précisément pour cette raison. Le Global Wellness Institute, un organisme sans but lucratif, estime que l’économie du mieux-être valait 3 700 milliards $ en 2015, englobant un vaste éventail de secteurs allant de la beauté au conditionnement physique et à la nutrition, en passant par la médecine personnalisée et le tourisme du mieux-être. Cela comprend également « l’immobilier centré sur le mieux-être », un marché de 118,6 milliards $US, ainsi que le marché du mieux-être au travail, de 43,3 milliards $US, qui rejoint actuellement moins du dixième de la main-d’œuvre planétaire. Une forte croissance est prédite pour ces deux marchés.

425 Park Avenue, États-Unis

La nouvelle pérennité

Collectivement, cela se traduit par une énorme demande potentielle pour des immeubles, voire des quartiers entiers, conçus pour rehausser la santé, le bien-être et la productivité de leurs occupants. Il existe déjà différents programmes de certification pour ce type de projets, dont les programmes WELL, Fitwel, Reset et Living Building Challenge, et des modèles établis d’évaluation de la pérennité comme LEED et BREEAM intègrent maintenant des critères de mieux-être.

Il est clair que le mieux-être est en train de devenir la prochaine grande tendance en conception des bâtiments, après les immeubles verts, plus précisément. Le « mieux-être » est le nouveau « vert », comme le soutient la description d’un nouveau cours de niveau supérieur sur la santé, le mieux-être et les immeubles pérennes offert par le University College de Londres depuis septembre 2017. Pendant des décennies, des considérations environnementales étaient à l’avant-plan de la réflexion architecturale et technique, l’objectif étant de créer des immeubles hautement efficaces utilisant le moins d’énergie et d’eau possible. Nous commençons toutefois à nous demander si cet accent mis sur l’efficacité des immeubles pourrait avoir un peu détourné les concepteurs de l’essentiel. S’il est vrai que des immeubles efficaces se traduisent par des économies d’argent et qu’ils sont meilleurs pour la planète, qu’en est-il de leurs occupants?

« Au cours des dernières décennies, nous avons mis beaucoup de temps et d’efforts à tenter de réduire la consommation énergétique, et il y a de bonnes raisons pour faire ça, selon John Mlade, directeur chez YR&G, une firme d’experts-conseils en pérennité dont WSP a récemment fait l’acquisition. Il y a des enjeux environnementaux planétaires urgents à régler. Mais regardons ça du point de vue de l’exploitant de tels immeubles. L’énergie peut représenter 1 % des dépenses, en plus de 10 % environ pour les loyers et les baux. Le reste, la grande majorité, va aux salaires et avantages des employés. »

C’est cet argument massue qui a permis au mieux-être de s’imposer beaucoup plus rapidement que la pérennité ne l’avait fait auparavant. Épargner 1 %, c’est très bien, mais si on peut accroître la productivité de la main-d’œuvre en améliorant son milieu, le rendement potentiel des investissements est autrement plus important.

« On parle maintenant de quelque chose qui aura vraiment un effet, affirme John Mlade. Bien sûr, les clients veulent faire ce qui est le mieux pour l’environnement, et ils en ont la responsabilité. Mais comme concepteurs, nous devons mettre l’accent sur les objectifs de nos clients et reconnaître que l’énergie n’est pas leur principal champ d’activité. »

Comme bon nombre de ces collègues du domaine, John Mlade a, pendant la majeure partie de sa carrière, centré ses efforts sur la pérennité et des technologies qui peuvent réduire la consommation énergétique et donc atténuer les changements climatiques. Il admet que le changement d’optique actuel vers les occupants a nécessité un changement d’attitude qui a pris du temps à s’imposer. « Ce n’est pas que la consommation énergétique n’est plus importante, mais plutôt que nous pouvons gérer cet élément de manière beaucoup plus compétente aujourd’hui. Bien des travaux sur le milieu intérieur et la productivité ne datent pas d’hier, certains remontant aux années 1980. Le secteur de la conception a été très lent à intégrer ces travaux et à en reconnaître les avantages. » 

Pourquoi maintenant?

C’est l’introduction de normes de mieux-être, les normes WELL et Fitwel en particulier, qui selon John Mlade a changé la donne. « Vous pouvez axer la conception sur le mieux-être des occupants, mais il est difficile de vendre cette approche sans pouvoir faire appel à des cadres qui arriment le processus de conception, quelque chose que l’on peut montrer au client. Les normes WELL et Fitwel jouent ce rôle, et c’est ça qui a fait la différence. »

La certification WELL est offerte par l’International WELL Building Institute (IWBI), une société privée lancée en 2013. Il s’agit d’un processus très rigoureux et assez dispendieux, coûtant environ 40 000 $US par année pour un immeuble de 9 000 m2, qui comprend l’évaluation continue par un évaluateur WELL indépendant.

En plus de surveiller la qualité de la lumière, du bruit, de l’air et de l’eau dans un immeuble, l’évaluateur examine également des aspects qui tombent moins clairement dans le champ de compétence des concepteurs d’immeubles, comme les menus des cafétérias et les politiques en matière de paternité, ou les technologies portables qui surveillent l’activité et le sommeil des occupants. Certaines normes sont des conditions préalables à la certification alors que d’autres sont facultatives et permettent aux immeubles d’atteindre des niveaux de certification plus élevés, les niveaux argent, or et platine. En comparaison, Fitwel, basé aux États-Unis, est le fruit d’une collaboration entre des organismes fédéraux et des concepteurs privés. Le programme n’impose pas de conditions préalables et est plus subjectif, reposant sur la rétroaction des occupants. Il est également beaucoup moins coûteux, à environ 5 000 $US par année pour un immeuble de 9 000 m2. « Ce n’est pas aussi poussé que WELL, mais c’est beaucoup plus accessible, soutient John Mlade. WELL n’est pas à la portée de tous, et je pense que ça marchera principalement pour les immeubles de bureaux plus pointus. »

WELL semble certainement prendre son envol. Au printemps 2016, 107 immeubles totalisant 2 millions m2 avaient cette certification. À l’automne 2017, c’était 530 immeubles totalisant 9 millions m2 qui étaient en processus de certification. Mais bien que ces programmes offrent un cadre pour des conversations sur le mieux-être des occupants, ils n’expliquent pas pourquoi cette question est maintenant devenue prioritaire pour tant de propriétaires immobiliers et d’employeurs.

Comme c’est souvent le cas, l’impulsion du changement semble découler de la convergence de plusieurs tendances, comme l’explique Meike Borchers, directrice technique et spécialiste du mieux-être chez WSP : « D’abord, il y a un effet ascendant. De nos jours, les occupants – des employés – comprennent bien mieux l’incidence du milieu sur eux. Les gens sont très conscients, par exemple, des niveaux de pollution ici à Londres. En Chine, où le problème en encore plus criant, les gens paient très cher pour des lieux offrant de l’air plus propre ou filtré. »

L’usage accru des gymnases, des appareils portables, même l’engouement pour les aliments biologiques, reflètent tous notre préoccupation croissante pour la santé : « Il est donc naturel que nous portions une plus grande attention à notre milieu de travail intérieur. »

Meike Borchers mentionne que cela à une grande incidence sur les marchés concurrentiels tant pour les exploitants corporatifs que pour les employés : « L’effet descendant est le fait que, pour les propriétaires d’immeubles, le mieux-être est devenu un moyen d’attirer de grands locataires. Et pour les locataires, le fait d’occuper un immeuble conçu en fonction du mieux-être est devenu une manière d’attirer et de retenir les meilleurs employés. »

Les tendances en aménagement d’immeubles de bureaux le confirment. Les locaux à plafonds hauts offrant une ventilation naturelle sont de plus en plus prisés; le promoteur londonien Derwent a par exemple justifié un investissement supplémentaire dans sa White Collar Factory, un projet récemment achevé, qui offre des plafonds de 3,5 m, en évoquant le fait que ces immeubles se louent plus rapidement pour des loyers plus élevés.

Le mieux-être peut également être un puissant élément de différenciation dans des marchés immobiliers en croissance, mais moins bien établis. Le promoteur polonais HB Reavis vient tout juste d’obtenir la première précertification WELL « du noyau à l’enveloppe » en Europe pour la tour Varso Place à Varsovie. La tour est dessinée par Foster + Partners et, une fois achevée en 2020, sera le plus haut immeuble de Pologne, mais le promoteur a choisi de viser la norme WELL pour se démarquer encore davantage de la concurrence. « Nous savons que, pour presque tous les exploitants d’entreprises, peu importe leur taille, le recrutement et la rétention de talents et la productivité sont d’importantes préoccupations, souligne Pavel Trenka, chef de la direction chez HB Reavis. C’est pourquoi nous croyons que créer des lieux de travail qui gardent les gens en santé, heureux et pleins d’énergie est un service clé que nous devons offrir à nos clients. Cela suscite un grand intérêt auprès de clients avisés qui comprennent l’incidence qu’a un milieu de travail conçu avec soin sur leur résultat global. »

22 Bishopsgate, Londres, Royaume-Uni

La mesure du mieux-être

Tout ceci part de la prémisse que des travailleurs heureux et en santé sont plus productifs et moins susceptibles de prendre congé pour cause de maladie ou de changer d’emploi que des travailleurs fatigués, stressés et en mauvaise santé. Ça tombe sous le sens et ce n’est pas nouveau. Dans les années 1870, George Cadbury a aidé à définir de nouvelles normes de conditions de travail en Angleterre victorienne avec son usine Bournville, près de Birmingham. William Hesketh Lever, le fondateur de la dynastie des savons Pears, faisait de même au village modèle de Port Sunlight, près de Liverpool, dans les années 1890.

Il est toutefois plus difficile de déterminer quelles interventions conceptuelles sont les plus efficaces. Les conditions de travail ont beaucoup évolué depuis l’époque victorienne, de sorte que les améliorations successives sont de moins en moins payantes, leur valeur étant du reste difficile à calculer. Il est très difficile, par exemple, de déterminer si le loyer que vous payez pour un local réservé à la méditation dans votre siège de la haute ville en vaut vraiment le coût.

Est-ce que la science démontre vraiment que le design pour le mieux-être se traduit par une productivité accrue? La recherche sur le mieux-être a tendance à tomber dans les lieux communs comme « les gens préfèrent travailler dans de beaux immeubles » ou encore, comme l’a découvert une université britannique, « la température d’un immeuble ne devrait être ni trop chaude, ni trop froide ».

« La recherche va de très solide à du gros n’importe quoi », convient Meike Borchers, ajoutant que les études les plus convaincantes ont tendance à partir de la base. Prenez la qualité de l’air, par exemple. En 2015, des chercheurs en santé de l’Université Harvard ont placé des groupes d’employés de bureau dans trois milieux distincts du point de vue de la qualité de l’air : traditionnel, « écologique » et amélioré. Le groupe dans le milieu amélioré était exposé à l’air avec les plus faibles teneurs en dioxyde de carbone (CO2) et en composés organiques volatils du type qu’émettent la peinture et les matières synthétiques dans les tapis et plastiques, ainsi qu’à une ventilation rehaussée en général. La performance de ce groupe à des tests cognitifs était de 101 % supérieure à celle du groupe respirant de l’air traité de manière traditionnelle, alors que la performance du groupe dans le milieu typique des immeubles certifiés écologiques était de 61 % supérieure. Le CO2, les COV et le débit de ventilation avaient tous une incidence significative et indépendante sur la fonction cognitive.

Est-ce que ces résultats reflètent des situations réelles? D’autres études suggèrent que oui. Dans une expérience menée à Delhi, en Inde, 1 200 plantes ont été placées dans un immeuble de 300 occupants. Le mélange d’aréquiers, de sansevierias et d’arums grimpants a été sélectionné en raison de la capacité de ces plantes de filtrer les impuretés de l’air et d’en accroître la teneur en oxygène. Des chercheurs du gouvernement indien ont rapporté une réduction de 34 % des problèmes respiratoires et une augmentation de 20 % de la productivité chez les travailleurs de l’immeuble. Donc, même si trouver de l’espace pour autant de plantes dans des bureaux dispendieux peut s’avérer coûteux et difficile, ce pourrait être un investissement qui en vaut la peine.

Meike Borchers prévient toutefois qu’il faut rester prudent face à de tels résultats : « Par exemple, des recherches récentes donnent à penser que les gens sont généralement plus heureux et plus productifs dans des immeubles certifiés écologiques. On pourrait en conclure qu’ils aiment le fait que leur employeur a l’environnement à cœur, ce qui peut être vrai. Mais il se pourrait également que les occupants réagissent positivement à l’apparence d’un immeuble flambant neuf. Nous pouvons changer et mesurer divers facteurs, mais c’est leur effet combiné pour accroître le mieux-être et la productivité qui importe, et ça, c’est beaucoup plus difficile à comprendre et à mesurer.

Le pouvoir de la lumière

Un élément clé, bien que controversé, est l’éclairage. Il fait l’objet de beaucoup de recherche visant à comprendre les liens entre le temps passé à l’intérieur et des affections qui semblent endémiques à la société moderne, notamment l’anxiété, la dépression, le stress et l’insomnie, qui tendent tous à réduire la productivité.

Jay Wratten, vice-président chez WSP au Colorado et spécialiste en conception d’éclairage, mentionne que, auparavant, son travail avait principalement pour but d’assurer des niveaux de luminance suffisants, mais qu’il s’agit maintenant de trouver des solutions d’éclairage plus efficaces. « Mais nous avons ajouté une nouvelle flèche à notre arc, l’utilisation de la lumière pour promouvoir le mieux-être. »

Le rythme circadien du corps est déterminé par des photorécepteurs non visuels dans l’œil qui sont sensibles aux différentes intensités et longueurs d’onde de la lumière. « Ainsi, en utilisant certaines technologies DEL, par exemple, on peut ajuster le spectre et la clarté pour aider les gens à rester alertes durant le jour et à se détendre à l’approche du soir. »

Essentiellement, cela veut dire accroître la lumière froide ou plus bleue après le dîner et la réduire, ainsi que l’intensité, à l’approche du soir. Le rythme circadien naturel du corps est ainsi maintenu. Comme le décrit Jay Wratten : « Nos corps ne réagissent pas de la même manière sur une période de 12 heures, alors pourquoi un immeuble le ferait-il? »

L’importance du rythme circadien pour la santé, un champ d’études auparavant très spécialisé, est de plus en plus reconnue; le prix Nobel de médecine de 2017 a été remis à trois chercheurs américains qui ont cerné le mécanisme permettant au corps d’utiliser la lumière pour s’autoréguler pendant une période de 24 heures.

Le potentiel que présente l’utilisation de ce mécanisme pour améliorer le rendement a également retenu l’attention d’employeurs dans de nombreux domaines. Jay Wratten a installé un éclairage spectral réglable dans le vestiaire de l’équipe de football des Falcons d’Atlanta : « L’idée était de stimuler les joueurs avant un match et de les aider à relaxer après ». Mais il recommande aussi la prudence dans l’application de résultats de recherche à la conception en pratique : « Une bonne partie de ces technologies est assez neuve, et bien des choses demeurent mal comprises, affirme-t-il. Personnellement, je suis un peu mal à l’aise à l’idée de doser la quantité de différents types de lumières auxquels sont exposés les gens. Il est recommandé, quand cela est possible, d’utiliser la lumière naturelle pour rehausser la conscience d’où en est la journée au-dehors. En ce qui concerne la lumière électrique, il nous faut plus d’information sur la bonne utilisation des technologies de spectres réglables. Supposez qu’on se trompe et que ça rende les gens malades? Au-delà de nos objectifs en tant que concepteurs ou en tant qu’humains qui utilisent ces espaces, cela soulève des enjeux de responsabilité professionnelle. »

Eminent, Suède

Est-ce que ça en vaut le risque?

Des enjeux d’ordre juridique s’inviteront de plus en plus dans les discussions sur le mieux-être, notamment parce que les occupants ont maintenant une bien meilleure compréhension du lien entre leur santé et leur milieu de travail. « Les technologies portables, les téléphones et les capteurs peu dispendieux en tout genre fournissent maintenant aux gens des quantités de données énormes, note John Mlade. Ils peuvent mesurer leur activité et leur pression artérielle, surveiller l’intensité de la lumière et utiliser une appli qui fournit de l’information sur la qualité de l’air. S’ils deviennent malades, ils pourraient utiliser ces données dans une réclamation contre un propriétaire immobilier négligent. Si le propriétaire a une certification, comme WELL, qui montre que l’immeuble est conforme, il peut l’utiliser pour sa défense. »

Il s’ensuit que de telles mesures pourraient réduire les primes d’assurance pour les employeurs et, éventuellement, leurs dépenses en soins de santé. « Aux États-Unis, où la plupart des Américains qui ont une assurance maladie privée la reçoivent par l’entremise d’un programme financé par leur employeur, l’adoption d’une approche axée sur le mieux-être et la certification est particulièrement intéressante », fait remarquer Mark Bessoudo, gestionnaire en pérennité et recherche énergétique chez WSP à Toronto. Les investisseurs institutionnels en immobilier ont également avantage à utiliser la certification pour minimiser leurs risques. Au cours des cinq dernières années, un nombre croissant ont adopté le système GRESB (« Global Real Estate Sustainability Benchmark » ou banc d’essai global sur la durabilité en immobilier) pour évaluer la performance environnementale de leurs portefeuilles, aux dires de M. Bessoudo. « Fait à souligner, le GRESB intègre maintenant un module sur la santé et le mieux-être pour les investisseurs qui veulent savoir si la gestion de leurs biens tient compte de questions de mieux-être. Si ce n’est pas le cas, il s’agit d’un risque. Cela favorise l’acceptation des politiques et de la certification relatives au mieux-être. » Ça représente beaucoup d’argent qui doit maintenant faire l’objet d’une meilleure gouvernance : le GRESB couvre actuellement 77 000 biens à l’échelle planétaire, et 30 % des participants au programme ont adopté le module sur la santé et le mieux-être.

Influence ou contrôle

Bien sûr, il y a un côté potentiellement plus sinistre à cet intérêt pour le mieux-être. On s’inquiète déjà du fait que des employeurs peu scrupuleux pourraient abuser des outils dont ils disposent, et ces inquiétudes deviendront probablement plus pressantes au fil de l’avancement de la science et des technologies dans ce domaine. La santé et la productivité, bien que corrélées, ne sont pas nécessairement la même chose, souligne Meike Borchers : « Des employeurs qui surveillent chaque mouvement de leurs employés et leur état de santé grâce à des technologies portables et qui maintiennent une lumière bleue jusqu’à minuit pour que leur personnel reste alerte et productif... il y a une ligne à ne pas franchir entre se soucier du mieux-être de ses employés et les exploiter ».

Si cela peut sembler alarmiste, il convient de noter qu’il existe déjà de nombreux exemples de milieux bâtis utilisés de manière assez cynique pour nous manipuler. Les milieux de vente de détail sont méticuleusement conçus pour influencer les consommateurs – de l’aménagement labyrinthique des espaces pour nous y retenir, à la musique d’ascenseur et aux odeurs pour favoriser la détente, en passant par l’éclairage naturel qui, selon une étude, pourrait rehausser les ventes de 40 %. D’autres milieux sont conçus moins pour influencer que pour contrôler. Les casinos, par exemple, ont rarement des fenêtres, afin d’empêcher les occupants de voir passer le temps, et de l’oxygène est régulièrement ajouté à l’air intérieur pour que les occupants restent alertes et continuent de jouer. Autrement dit, ces milieux sont conçus pour influencer le rythme circadien des occupants.  

Un autre aspect de cette dynamique d’influence ou de contrôle touche aux données que les technologies de mieux-être peuvent générer. « Il s’agit essentiellement d’une question de protection de la vie privée, selon Jay Wratten. Plus vous avez d’information, plus vous pouvez aider les gens. Mais pour en tirer les bénéfices, les gens doivent partager leurs renseignements personnels. »

WSP met actuellement à l’essai un outil de productivité en milieu de travail qui croise des données produites par les immeubles intelligents avec des données sur le bonheur et la motivation des occupants. Il s’agit actuellement d’un outil assez rudimentaire qui compare les conditions dans un immeuble avec des cotes de satisfaction simples, selon M. Wratten. « Mais j’adorerais utiliser le genre de données que pourraient fournir les technologies portables. Il serait utile de savoir comment les gens dorment, quand ils se réveillent, leur niveau d’activité, et d’utiliser ces renseignements pour ajuster la façon dont ils utilisent un immeuble et la réaction de l’immeuble à leur présence. » Il est toutefois bien conscient que ces données sont hautement personnelles. « Il faudrait les rendre anonymes sans en réduire la valeur. Je comprends les gens de faire preuve de prudence. »

Les employeurs n’ont pas tous ces scrupules. Comme le mentionne Jay Wratten : « Il y a une peur bien réelle associée à ce type de solutions. Nous nous fions aux occupants des immeubles que nous concevons pour qu’ils les utilisent de manière éthique ».

Il sera fascinant de suivre l’évolution de la mégatendance qu’est le mieux-être. Née du désir en apparence simple et sain de faire de nos immeubles des endroits plus confortables, la quête du mieux-être touche à certains des débats les plus sensibles de notre époque, notamment sur les données massives et la capacité qu’elles offrent à la fois de contrôler les gens, mais également de leur faciliter la vie. Naviguer dans ces eaux vierges pourrait s’avérer l’un des plus grands défis en conception d’immeubles dans les prochaines décennies, mais aussi, potentiellement, l’un des plus excitants.

Texte écrit par Tony Whitehead


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