Station du Metrorail à l'ancienne gare de triage Potomac

Analyse de récupération de la plus-value pour le financement des infrastructures autour d’une nouvelle station de métro
 


Emplacement

  • Virginie au Maryland, États-Unis

Client

  • City of Alexandria

Statut

  • En cours

La Ville d'Alexandria désire construire une nouvelle station de Metrorail dans le secteur en rapide développement d'une ancienne gare de triage. WSP a réalisé, pour le compte de la Ville, une étude de faisabilité d'un financement combinant plusieurs mécanismes de récupération de la plus-value. L'étude compare divers emplacements pour la station et plusieurs scénarios de développement et stratégies de récupération de la plus-value, ainsi que les options de financement possibles.

Elle a pour but d'appuyer la mise en place préférentielle d'une stratégie de développement en partenariat public-privé. L'analyse de WSP démontre que l'emploi d'une combinaison adéquate de techniques de récupération de la plus-value constitue une façon efficace de tirer profit des retombées futures du développement du secteur du Potomac Yard pour financer dès aujourd'hui le projet de station du Metrorail. Considérant l'utilisation combinée d'un financement de special district, des recettes nettes provenant des nouvelles taxes et des contributions des promoteurs, notre analyse montre que la station de 240 millions de dollars peut s'autofinancer.

La Commission d'urbanisme et le Conseil municipal de la Ville d'Alexandria ont tous deux approuvé le plan financier et l'entente avec les promoteurs, préparant ainsi le terrain pour le réaménagement de cette ancienne gare de triage en un centre urbain moderne à usage mixte. Depuis, WSP a fourni son soutien à la Ville, comprenant notamment une révision des prévisions financières en fonction de l'avancement des plans de développement pour le secteur.

Libérer le potentiel de développement du secteur

La Ville d'Alexandria souhaitait évaluer des stratégies novatrices de financement pour la construction d'une nouvelle station de Metrorail dans le secteur de l'ancienne gare de triage, en forte croissance. La Ville voulait améliorer l'accessibilité du secteur du Potomac Yard et offrir plus de choix de transport en commun pour les résidents, les travailleurs et les entreprises, offrant ainsi un nouveau point d'accès au réseau régional du Metrorail. L'administration ne disposait cependant pas des fonds nécessaires à la construction d'une nouvelle station.

Le projet de réaménagement du secteur de l'ancienne gare de triage Potomac présentait néanmoins un rare potentiel de développement urbain mixte, à grande échelle, et ce, à proximité immédiate de la région centrale de Washington D.C. Grâce à cette position avantageuse, il devenait possible d'exploiter la valeur créée par le développement du secteur. La Ville avait besoin de soutien pour déterminer la meilleure façon de le faire.

 

Identifier la meilleure voie à suivre

WSP a réalisé une étude qui compare divers emplacements pour la station et plusieurs scénarios de développement et mécanismes de récupération de la plus-value, ainsi que les options de financement possibles, pour appuyer la mise en place préférentielle d'une stratégie de développement en partenariat public-privé.

Notre analyse démontre qu'une combinaison adéquate de techniques de récupération de la plus-value — notamment la mise en place d'une taxe d'impact sur le développement, le financement par surcroît de taxes foncières et la création d'une taxe de répartition locale — constituerait une façon efficace de tirer profit des retombées futures du développement du secteur du Potomac Yard.  Nous avons travaillé avec de nombreuses parties prenantes, dont le service d'urbanisme et le bureau de l'évaluation municipale de la Ville, l'Autorité des transports en commun de la région métropolitaine de Washington (Washington Metropolitan Area Transit Authority -  WMATA), ainsi que des promoteurs et des propriétaires fonciers du secteur privé de la région environnante, afin de nous assurer que les hypothèses et les données utilisées dans l'analyse financière produiraient des estimations réalistes de l'utilisation des sols et des projets de développement. L’objectif était d’estimer le potentiel de génération de revenus pouvant contribuer au financement de la station.

L'étude compte les revenus, incluant les taxes et les frais, provenant des divers usages du sol : résidentiel, bureaux, commerces de détail et industrie de l'accueil. Nous avons aussi structuré notre modèle financier afin de produire des résultats pour quatre emplacements de station distincts, en incorporant des coûts et des scénarios de projet différents pour chacun.

Au fur et à mesure de l'avancement du projet et de la définition plus précise des plans, l'équipe procédait régulièrement à une révision des prévisions pour les adapter aux plans courants, en tenant compte aussi des changements dans les valeurs du marché. Nous avons de plus offert un soutien à la Ville, sur demande, pour certaines tâches spécifiques. Nous avons ainsi contribué à une demande de subvention au programme discrétionnaire Transportation Investment Generating Economic Recovery (TIGER), du gouvernement fédéral des États-Unis, et effectué une analyse en appui à une demande de prêt de 50 millions de dollars, auprès de la Virginia Transportation Infrastructure Bank (VTIB). Cette analyse a permis à la Ville et à la VTIB de comprendre l'impact global du prêt, à long terme, sur le service de la dette de la Ville. Notre équipe a livré ce qui suit:

  • Analyse de récupération de la plus-value;

  • Analyse financière;

  • Aide à une demande de subvention;

  • Aide à une demande de prêt auprès d'une banque de financement d'infrastructures de l'État. 

Le bon mécanisme pour financer le projet

Notre étude a démontré que, grâce à un ensemble de mesures — formé aux deux tiers de taxes de special district, des recettes nettes des nouvelles taxes générées par le développement, et des contributions des promoteurs construisant dans un rayon d'un quart de mille de la station (400 m) — il est possible de financer la station de 240 millions de dollars uniquement à partir des revenus résultant des nouveaux aménagements du secteur environnant, sans impact sur l'assiette fiscale actuelle de la Ville.

Notre analyse de première qualité a servi de base de négociation pour l'établissement d'un protocole d'entente avec le propriétaire foncier. Il en a découlé une entente de contribution au projet de 50 millions de dollars de la part du promoteur. Depuis, la Ville a mis sur pied un fonds pour la station et y recueille des taxes spéciales en prévision de la construction. En outre, avec l'aide de WSP, la Ville a obtenu le prêt de 50 millions de dollars demandé à la VTIB en 2015.