img-bostader

I filmen Field of Dreams, med Kevin Costner från 1989, får en bonde en vision att bygga en baseballpark i sitt majsfält. ”If you build it, he will come”, viskade en röst till honom, och bonden började bygga.

På samma sätt verkar det vara i stora delar av bostadsbranschen. ”Bygg, så kommer kunderna” tycks vissa tänka. Men i vår bransch är det inga viskande andar som styr agerandet, utan en önskan att bygga bort bostadsbristen. Tyvärr är nya bostäder dyra, oavsett om de hyrs eller ägs och det är en mindre del av befolkningen som har råd att flytta till en ny bostad. Det är klart att det vore bättre om fler personer har råd med en ny bostad, men en rationell person agerar utifrån de förutsättningar som finns, ända till förutsättningarna ändras. Därför skulle man tro att målgruppsanalyser för att hitta de som har råd att flytta till den nya bostaden vore det viktigaste styrinstrumentet vid investeringsbeslut. Ännu bättre vore att vända på affärsmodellen för att först hitta målgruppen och därefter bygga.

Tyvärr är det alltför ofta så att bland alla olika tekniska undersökningar som görs inför nyproduktion av bostäder, så glöms människan bort. Vilka tror vi kommer flytta in i bostäderna? Vad har de för betalningsförmåga? Hur många är de? Vad har de för önskemål kring sin kommande bostad? Hur vill de bo?

Ett annat vanligt misstag är att när en kommun eller byggherre väl kommer över alla olika bygghinder, så ska man bygga så otroligt mycket. Men vad är det som säger att riktigt så många människor vill flytta till just denna plats samtidigt? Finns det undersökningar och kalkyler som stöder planeringen? Ofta är svaret nej på den frågan. 

I min roll som bostadsanalytiker är det inte ovanligt med kunder med brinnande visioner: ”Vi har ett unikt koncept här i X-staden, Y-strand eller Zäta park. Det kommer bli jättefint och därför kommer befolkningen i området att tredubblas inom några år.” Mitt svar är att det är fantastiskt med visioner, men om man missar målgruppsanalysen så skjuter man bredvid målet. Var finns befolkningsunderlaget, och vilka inkomster har de? Vilka preferenser har målgruppen? Om planerna dessutom finns i våra storstadsregioner, finns det i de flesta fall kraftig konkurrens om samma målgrupp, vilket gör att målgruppen minskar ytterligare. Brist på målgruppsanalyser dyker upp hos både stat, kommun och exploatörer. Inte hos hela branschen naturligtvis, men i tillräckligt stor utsträckning för att det ska vara ett betydande problem. Ofta blandar man ihop behov och efterfrågan, och det är inte ovanligt med planer som utgår från hur många bostäder som får plats, istället för hur många personer som vill eller kan flytta till området. Resultatet blir att en mängd bostäder planeras, som det inte finns efterfrågan för.

Det finns dock en fördel med ett överskott på planerad och byggbar mark. Då har exploatörer möjlighet att välja mellan olika alternativ. Samtidigt måste kommunerna i större utsträckning bli medvetna om att all planerad mark inte kommer att utnyttjas, och även ta hänsyn till efterfrågan och preferenser hos den målgrupp som ska flytta in i de planerade bostäderna. Det är i grund och botten ett stort resursslöseri med all den energi som läggs ner på att planera och projektera bostäder som med största sannolikhet inte blir byggda. I synnerhet med hänsyn tagen till den enorma personalbristen som råder inom detalj- och översiktsplaneringen.

Det är fantastiskt med visioner, men om man missar målgruppsanalysen så skjuter man bredvid målet.
Linda Lövgren Bostadsanalytiker, WSP Advisory

Om det istället gjordes en grundlig målgruppsanalys i samband med alla tekniska analyser som redan görs, så skulle resurserna användas betydligt bättre. Då ökar även chansen att vi får bostäder som möter en långsiktig efterfrågan.

Filmen Field of Dreams slutade lyckligt. Baseballparken blev klar och det kom åskådare som ville se på matcherna. Bostadsbranschen står däremot inför ett vägval. Fortsätta som hittills, eller i betydligt högre utsträckning ta hänsyn till de personer som ska flytta in i de nya bostäderna. Jag hyser en stark önskan att hela vår bransch börjar fokusera på människan mer, alldeles oavsett om de kallas kund, medborgare, hyresgäst eller köpare. Annars befarar jag att det inte kommer sluta lika lyckligt som i filmens värld.

Detta är en artikel som ursprungligen publicerats i Fastighetssverige #3 2018.


Mer om detta ämne

Skribent

Linda Lövgren
Senior bostadsanalytiker
Sverige



Relaterade teman och taggar