España se ha convertido en uno de los destinos turísticos más populares del mundo, lo que genera un efecto multiplicador en otros sectores de la economía y fomenta la modernización de infraestructuras y servicios turísticos. En este contexto de crecimiento de la demanda de plazas hoteleras y de experiencias turísticas singulares, inversores y tenedores de hoteles vacacionales de lujo afrontan el reto de construir o rediseñar edificios capaces de cumplir con las exigencias del turismo de lujo del siglo XXI y optimizar sus beneficios.
Históricamente, el operador de los hoteles vacacionales era el propietario del activo. En los últimos años ha habido una transición hacia nuevos modelos de propiedad que está generando una revitalización de este mercado. El esquema de grandes tenedores de activos, respaldados por fondos de inversión y unidos con fuertes operadores independientes está propiciando el reposicionamiento de complejos hoteleros cuyo período de renovación estaba próximo, con inversiones que reconfiguran los activos enfocados a un salto de calidad y tamaño. La prioridad de estos nuevos propietarios es contar con el resort de más alto nivel de su entorno.
El posicionamiento comercial
El conocimiento de las nuevas necesidades que demandan los operadores y los usuarios de los complejos hoteleros de lujo hacen que, desde el diseño, se tomen decisiones que aporten un valor añadido al activo. Entre ellas, las enfocadas a mejorar el posicionamiento comercial del activo.
El usuario de un hotel de cinco estrellas busca una experiencia excepcional y exclusiva que supere con creces las comodidades básicas. Demanda servicios personalizados, instalaciones de primera clase, privacidad, actividades y entretenimiento de lujo…
El diseño de las instalaciones no sólo debe cubrir estas necesidades y mejorar los parámetros de sostenibilidad del edificio, también debe enfocarse hacia la experiencia del cliente, ofreciendo espacios singulares capaces de viralizarse en redes sociales y de potenciar el posicionamiento digital del hotel en las plataformas de reserva online.
Prolongar el valor del activo
Otra de las claves en las que el proyecto marca diferencias, y que permite optimizar los beneficios que genera el hotel de lujo, está en la capacidad de alargar los ciclos de reinversión. La creciente variedad y complejidad de instalaciones técnicas y de servicios que son esenciales para el funcionamiento de un hotel de lujo, tanto desde el punto de vista normativo como de satisfacción del cliente, demandan proyectos capaces de cumplir con un amplio abanico de exigencias:
- Sistemas de climatización que garanticen el máximo confort en todas las áreas del hotel
- Sistemas de telecomunicaciones que ofrezcan total conectividad y alta velocidad en cualquier punto de las instalaciones.
- Sistemas de seguridad y protección contra incendios y de control de acceso.
- Sistemas de gestión de energía para controlar y monitorizar el uso de electricidad, agua y otros recursos.
- Sistemas de gestión hotelera, que incluyen software y hardware específicos para la administración eficiente de las operaciones del hotel, como la gestión de reservas, el registro de huéspedes, el seguimiento de inventario, la facturación y el análisis de datos.
- Sistemas de seguridad de datos para proteger la información personal y financiera de los huéspedes.
- Sistemas de tratamiento para garantizar la calidad y el ahorro del agua utilizada en las instalaciones.
- Ascensores y sistemas de transporte vertical para la comodidad y accesibilidad de los huéspedes.
En este punto, el diseño se convierte también en garante de la inversión, tanto desde el punto de vista del CapEx en la inversión inicial, como en su impacto sobre la futura operación (OpEx). Es fundamental que el diseño de las instalaciones tenga en cuenta las necesidades futuras de operación del activo para maximizar su vida útil y así conservar el valor del activo el máximo tiempo posible. El objetivo es ampliar lo máximo posible el tiempo que transcurre entre una inversión y el siguiente proceso de remodelación. Por sus características concretas, un hotel de lujo tiene ciclos de reinversión relativamente cortos, de entre 5 y 10 años. Por tanto, las mejoras que permiten mantener el valor y alargar esos ciclos generan un gran impacto sobre el rendimiento financiero del activo.
El proyecto de un resort de lujo de nueva generación debe integrar, por ejemplo, el uso de fuentes de energía alternativa (solar, geotermia y aerotermia, principalmente) y contar con instalaciones de climatización de alta eficiencia para reducir al máximo los tiempos de producción energética, alargando así la vida útil de la instalación y favoreciendo por tanto la prolongación del ciclo de reinversión.
Confianza normativa y cumplimiento de plazos
Un tercer factor que preocupa a los inversores es la incertidumbre que provoca el amplio abanico de normativas que deben cumplir estos activos inmobiliarios:
- Licencias y permisos de construcción.
- Normas de construcción y seguridad estructural.
- Normativas de altura y volumetría.
- Normas de eficiencia energética.
- Normativas de protección del medio ambiente.
- Normativas de seguridad y prevención de incendios.
- Normativas de accesibilidad.
Los inversores buscan equipos de diseño en los que depositar su confianza. Profesionales que cuenten con el conocimiento y la experiencia necesarios para interpretar todas las normativas que se apliquen en cada caso específico. En materia de ‘permitting’ es fundamental anticiparse para garantizar el cumplimiento de los plazos de proyecto y tramitación, de forma que se optimice al máximo el ciclo de inversión. En muchos casos, una acertada interpretación de la norma y las adecuadas consultas urbanísticas evitan el uso de figuras de planeamiento como planes especiales o estudios de detalle que pueden retrasar la tramitación y afectar a la inversión.
El proyecto, desde sus fases más tempranas, juega un papel cada vez más determinante en el resultado económico de las inversiones asociadas a la nueva generación de hoteles de lujo. Más allá de los aspectos técnicos propios de la construcción, el diseño impacta en la generación de ingresos asociada al posicionamiento comercial y a la optimización financiera de la inversión, gracias a la eficiencia operativa y a la prolongación de la vida útil del activo.
