La mitigación de riesgos en las operaciones inmobiliarias es uno de los servicios de asesoramiento que más valor añadido aporta a las empresas del sector de Property & Buildings. Cualquier parcela objeto de una compraventa es susceptible de tener cargas medioambientales desconocidas; indetectables a simple vista. Realizar una investigación para determinar la salud medioambiental de una propiedad se ha convertido en una máxima para el sector, tanto para la adquisición de un activo inmobiliario como para obtener financiación o solicitar un cambio de uso del suelo. La evaluación ambiental del suelo (Environmental Site Assessment o ESA) es la clave para minimizar riesgos y garantizar que una propiedad cumple con los requisitos de calidad medioambiental exigidos por la legislación española o los estándares internacionales que requieren los inversores. La experiencia de WSP Spain durante más 20 años de elaboración de ESA para multinacionales como Amazon, Nuveen, Panattoni o Renault, entre otras, ha permitido a los especialistas de la compañía perfeccionar una metodología propia a partir del standard internacional (ASTM E1527-21).

El análisis comienza con la investigación del bien inmueble. Ese primer informe, denominado ‘Phase I Environmental Site Assessment’, determina si los usos actuales o históricos de la propiedad pueden haber afectado al suelo o a las aguas subterráneas y si pueden suponer una amenaza para el medio ambiente y la salud humana. La inspección visual del terreno, el análisis de todos los registros documentales del inmueble y las entrevistas con personas clave en el histórico de la propiedad son los ejes de una ESA de Fase I.

La fase I concluye con un informe donde se recogen las conclusiones de la investigación y, en caso de que se encuentren agentes contaminantes, un análisis de los problemas identificados y recomendaciones para mitigarlos. Cuando se sospecha, o se tiene constancia cualitativa, de la presencia de contaminantes en el suelo o aguas subterráneas, se recomienda realizar una ‘Phase II Environmental Site Assessment’ para recoger muestras y analizarlas en el laboratorio.

En el diseño de una ESA de Fase II, los elementos de información más importantes son la definición de las áreas a analizar, las sustancias químicas de interés, las características geológicas de la parcela y los problemas de acceso al sitio. Cuando la Fase II se realiza para investigar compuestos orgánicos volátiles, se debe considerar la posibilidad de tomar también muestras de gas, especialmente en medios porosos como las arenas.

Si los resultados analíticos obtenidos en la Phase II superan los límites establecidos en la legislación vigente o en los estándares internacionales de referencia, se debe hacer un Análisis Cuantitativo de Riesgos (ACR) para la salud humana y de los ecosistemas (ACR). Este trabajo se corresponde con la ‘Phase III Environmental Site Assessment’.

Siempre que el ACR concluya que los riesgos para la salud humana o los ecosistemas son inaceptables, el propietario del inmueble está obligado legalmente a desarrollar un Remedial Action Plan (RAP). Este plan se define en la ‘Phase IV Environmental Site Assessment’, donde entran ya en juego los objetivos del cliente para el uso del inmueble, el coste, los plazos y las normativas aplicables en ese emplazamiento concreto. La clave del RAP es encontrar el equilibrio entre estas variables con acciones de máxima eficiencia, desde intervenciones puntuales para extraer agentes contaminantes hasta la implantación de medidas sostenidas en el tiempo como la biorremediación o la oxidación química.

LA ESA finaliza en la Fase 5 con la ejecución del Remedial Action Plan, lo que permitirá al propietario recuperar la salud del activo inmobiliario según los parámetros legales y, por tanto, su capacidad de operar con el activo, ya sea para venderlo, solicitar financiación o explotarlo.

En conclusión, se trata de una herramienta de evaluación imprescindible y necesaria para todos aquellos inversores en activos inmobiliarios que deseen controlar adecuadamente su inversión, evitando de manera anticipada riesgos técnicos y ambientales sustanciales que afecten al valor de la propiedad adquirida y a sus usos potenciales.