Les systèmes intelligents à la rescousse du bureau de l’après-covid?

La COVID-19 a profondément remis en question le concept de bureau tel que nous le connaissons, en nous poussant à nous demander de quelle façon les immeubles commerciaux peuvent continuer de fonctionner en toute sécurité durant une pandémie, et si qui que ce soit aura encore le désir d’aller travailler au bureau alors qu’il est possible, de la maison, de facilement collaborer avec des collègues de partout dans le monde. Dans cette série d’articles, WSP examine le bureau de l’après-pandémie sous plusieurs angles, pour en arriver à la conclusion que bon nombre de personnes croient encore à la valeur à long terme d’un lieu de travail où il est possible de se réunir et d’échanger des idées en personne. Il est toutefois clairement apparu, aussi, que beaucoup de choses peuvent être améliorées pour transformer les bureaux en des lieux plus sûrs, plus productifs et plus inspirants.

Les technologies du bâtiment intelligent offrent de nombreuses possibilités en ce sens; elles permettent par exemple de mettre en œuvre une gestion de bâtiment transparente et fondée sur les données, ou de créer une expérience harmonieuse et agréable pour les employés et les invités. La semaine prochaine, nous traiterons des solutions émergentes appelées à redéfinir l’apparence et l’ambiance du bureau de l’avenir pour en faire une destination incontournable du travail collaboratif. Mais nous devons auparavant maitriser les principes de base du fonctionnement dans l’après-COVID, c’est-à-dire les enjeux auxquels doivent s’attaquer les propriétaires d’immeubles avant même que les travailleurs ne soient prêts à y retourner. Certaines des modifications à apporter seront peut-être de nature provisoire, par exemple la limitation du taux d’occupation pour respecter une certaine distanciation physique. D’autres mesures, par contre, ayant trait à l’hygiène et à la réduction des points de contact, pourraient devenir permanentes à mesure que nous intégrons de nouveaux comportements. Après des mois et peut-être même des années à ne plus toucher de poignées de porte sans nous enduire aussitôt les mains de désinfectant, voudrons-nous seulement recommencer à les manipuler? Une fois que les méthodes de nettoyage en profondeur seront devenues la norme, pourquoi abaisserions-nous nos attentes par la suite?

Les bâtiments plus intelligents sont aussi plus sûrs, sous de multiples aspects, puisqu’ils offrent une meilleure transparence à savoir qui les occupe, comment ils sont utilisés et à quel degré d’efficacité. Au moment même où les occupants procèdent à une réévaluation de l’espace requis et de la qualité de celui-ci, les propriétaires qui ne peuvent répondre à leurs questions se trouveront en posture désavantageuse, affirme Colin O’Gallagher, associé principal et consultant en bâtiments intelligents chez WSP New York. « Les propriétaires reçoivent beaucoup de demandes de leurs locataires au sujet des méthodes adoptées pour assurer la sécurité des occupants, des mesures prises pour la désinfection et des moyens mis en œuvre pour communiquer ce type d’information. Je pense que nous allons assister à un virage majeur vers le déploiement de technologies intelligentes du bâtiment, dans un effort des propriétaires pour s’approprier un avantage concurrentiel et, soit attirer de nouveaux locataires, soit conserver ceux qui sont déjà là. »

La nouvelle normalité, améliorée, sera plutôt faite de technologies déjà connues, mais adaptées au « monde d’après ». Jusqu’à maintenant, des inventions comme les portes à ouverture automatique sans contact ou les détecteurs de présence remplissaient des fonctions d’agrément, mais non essentielles. Installées dans une minorité d’immeubles phares tout neufs ou de bâtiments rénovés à la fine pointe, elles ont été intégrées à la conception dans un but très différent. À l’heure actuelle, la motivation principale passe du domaine de l’hospitalité à celui de la santé et, plutôt que de chercher à optimiser les bâtiments pour favoriser des densités d’occupation toujours plus élevées, nous aurons à établir des limites strictes en la matière.

La COVID-19 donne en fait une nouvelle impulsion à un mouvement qui est resté en coulisses pendant plusieurs dizaines d’années, selon Jim Whalen, chef, Information et technologies chez Boston Properties. « Le terme “bâtiment intelligent” existe depuis plus de 20 ans et l’industrie n’en est qu’à la première ou deuxième manche dans le domaine. On a aujourd’hui des immeubles dotés de technologies intelligentes, mais pas encore de bâtiments intelligents. » En février dernier, Jim Whalen prononçait un discours d’ouverture sur le thème des technologies de l’immobilier (aussi connues sous l’appellation proptech pour property technologies). Le relisant à peine quelques mois plus tard, il pense que les principaux arguments de ce discours tiennent toujours, même si les priorités ont changé. « Avant la COVID, le rapport entre un environnement de bureau sain et la productivité du personnel, démontré par des études scientifiques récentes, commençait à faire son chemin dans les discussions liées à la conception. Aujourd’hui, la notion de bâtiment sain revêt une toute nouvelle signification, d’un ordre supérieur. »

Même si nous évoluons dans un nouveau paradigme, cela ne signifie pas nécessairement que la partie « matérielle » de la solution doive elle aussi être nouvelle. Très souvent, rendre un bâtiment plus intelligent implique la reconfiguration de systèmes existants, l’exploitation de leurs fonctionnalités à d’autres fins, ou une utilisation différente des données récoltées, pour répondre à de nouveaux besoins des entreprises. Une attention plus particulière a été portée récemment aux portes et aux halls d’entrée ainsi qu’aux ascenseurs. Ces endroits où la circulation est la plus intense constituent en effet la première ligne de défense contre l’infection. Les employeurs auront accès à des solutions intelligentes pour limiter le nombre de personnes se présentant au bureau chaque jour; nous en discuterons dans l’article de la semaine prochaine. Toutefois, comme mesure d’appoint pour éviter que de trop nombreuses personnes entrent en même temps aux heures de pointe, il est possible de mettre en place un système de contrôle d’accès qui bloque les tourniquets à l’entrée lorsqu’une certaine valeur limite est atteinte. Avec l’un de ses clients, Colin O’Gallagher a discuté de la possibilité de relier le système de contrôle d’accès à des détecteurs de présence dans le hall d’entrée et au pied du groupe d’ascenseurs, ainsi qu’aux portes automatiques de l’entrée du bâtiment. De cette façon, lorsque l’un ou l’autre de ces espaces atteint un taux d’occupation prédéterminé, le système bloque le fonctionnement des portes d’entrée et des tourniquets jusqu’à ce que les espaces soient moins encombrés. « Nous pourrions aussi utiliser le dispositif d’affichage numérique, qui déclencherait automatiquement un message lorsque l’accès est bloqué temporairement, pour informer les personnes présentes que la porte n’est pas brisée. C’est le type de choses dont nous discutons en ce moment. Nous regardons les systèmes existants, ceux que nous installons déjà dans les immeubles, pour leur ajouter au besoin des fonctions et les intégrer de manière à créer des environnements plus sûrs et plus avisés, à la fois pour les propriétaires et les occupants. »

Lorsque les systèmes sont déjà installés et intégrés, la programmation de telles fonctionnalités supplémentaires est relativement simple. Mais cela dépendra dans les faits des systèmes déjà en place dans un bâtiment et de leur degré de sophistication. « D’un projet à l’autre, il pourrait y avoir d’énormes différences, poursuit Colin O’Gallagher, en fonction de l’espace physique occupé par les systèmes, des fonctions souhaitées et du nombre de systèmes à relier entre eux. »

Une expérience entièrement sans contact comporte beaucoup plus d’exigences, et très peu de propriétaires auraient choisi d’investir dans ces systèmes avant la COVID-19. Il est possible de configurer tous les types de portes, tourniquets et ascenseurs automatiques de façon à ce qu’ils communiquent avec les appareils personnels pour identifier chaque personne, la laisser entrer, appeler l’ascenseur et indiquer à la personne dans lequel entrer pour se rendre à son étage. « Il ne s’agit pas là de technologies ultra-récentes financées par du capital de risque; elles existent depuis toujours. C’est juste que personne n’avait encore eu besoin de les regrouper de cette façon, et ce n’est pas donné, non plus, de le faire », précise Jonathan Flaherty, directeur principal, durabilité et services chez Tishman Speyer. Ce dernier a dirigé un projet de ce type au siège social de Tishman Speyer, à New York, où il fallait moderniser le système de contrôle d’accès, les tourniquets et le système d’enregistrement des visiteurs, installés à l’origine juste après les attentats terroristes du 11 septembre 2001 contre le World Trade Center. « Pour ce genre d’équipement, 20 ans constituent une durée de vie raisonnable et la technologie a énormément changé depuis, poursuit Flaherty. Maintenant, je peux vous envoyer un code QR par courriel, que vous utiliserez sur votre appareil personnel pour activer le tourniquet. » Il est aussi possible de relier les tourniquets au système de commande des ascenseurs. « Dans le futur, vous passerez votre carte ou montrerez votre code et, en plus d’activer le tourniquet, le système appellera l’ascenseur et vous dira dans lequel entrer. »

Jonathan Flaherty mentionne aussi que son entreprise évaluera bientôt la possibilité de déployer ces mêmes technologies dans le reste de son portefeuille d’immeubles, en fonction de l’âge des bâtiments et des solutions actuellement en place. « Nous achetons des édifices et nous en construisons également pour nous-mêmes, alors nous avons toutes sortes de systèmes et il peut être difficile de créer cette expérience parfaitement harmonieuse que nous recherchons. Mais pour tout ce que nous prévoyons conserver encore un certain temps, nous allons évaluer cette solution dès que possible. »

Car cela prend du temps, d’autant plus que toute défaillance d’un système de contrôle d’accès peut rapidement virer au cauchemar pour le client. Boston Properties réalise des essais pilotes et des installations de solutions d’accès sans contact depuis plusieurs années. « Ce n’est pas si facile, dit Jim Whalen. La technologie est presque disponible, mais il va falloir encore du temps pour arriver à répondre aux exigences de certains utilisateurs. À titre d’exemple, dans un grand immeuble à locataires multiples, il peut y avoir des milliers de personnes par heure qui franchissent les tourniquets; dans ces cas-là, il faut une fiabilité et une performance absolues. »

Une fois réglé le cas de l’entrée, l’installation d’un réseau maillé de capteurs à la grandeur du bâtiment peut remplir un grand nombre de fonctions. En contexte de pandémie de COVID, en plus de détecter les cas où il y a trop de personnes dans un espace donné, les capteurs peuvent indiquer les endroits où un nettoyage en profondeur est réellement nécessaire. « Un propriétaire a peut-être mis en œuvre une stratégie particulièrement musclée et exhaustive de nettoyage, par exemple selon laquelle une équipe entreprend toutes les 6 heures un cycle de nettoyage de tout le bâtiment, indique Colin O’Gallagher. Mais ce sera beaucoup plus efficace de cibler, pour les efforts de désinfection, les espaces qui ont réellement été utilisés. »

Il existe diverses solutions en matière de capteurs, offrant différents degrés de précision. Les données de plus grande résolution, mais aussi les plus susceptibles de porter atteinte à la vie privée, proviennent de caméras de comptage de personnes, qui détectent et suivent les occupants en se servant de leurs caractéristiques physiques comme la couleur des cheveux, le port de lunettes ou le genre de vêtements. « Ce type de système nous procure les données les plus utiles parce que nous pouvons savoir, par exemple, que 15 personnes utilisent un espace donné, et il est possible de suivre, jusqu’à un certain point, leurs déplacements à l’intérieur du bureau, contrairement aux caméras de sécurité ordinaires, explique Colin O’Gallagher. Le système ne sait pas nécessairement qui il voit, puisque les données qui pourraient servir à identifier quelqu’un ne sont reliées à aucun autre type de dossier. Donc il fonctionne de manière anonyme jusqu’à un certain point, mais recueille tout de même de l’information très précise sur les personnes. »

Pour des applications de comptage plus simples, il existe des capteurs infrarouge ou ultrasonores qui ne font que détecter une présence – ce qui peut s’avérer suffisant pour les besoins de nettoyage. « Si je détecte plusieurs sujets dans un espace pendant une longue durée, je sais qu’il a été utilisé de manière intensive et qu’il faut le désinfecter, ajoute Colin O’Gallagher. Je n’ai pas nécessairement besoin de savoir qu’il y avait exactement 20 personnes à cet endroit pour prendre une décision. »

À mi-chemin se trouve le système le plus polyvalent, qui utilise les balises Bluetooth, soit de manière autonome, soit par connexion aux appareils mobiles pour suivre leurs déplacements dans un espace donné. Ces données peuvent être utilisées de manière anonyme ou non, en fonction de l’objectif poursuivi. Puisqu’elles sont capables d’identifier des appareils personnels, elles peuvent servir au système de contrôle d’accès pour effectuer l’entrée sans contact, l’analyse d’utilisation des espaces ou le suivi des biens (pour l’équipement).

Il est possible de regrouper ces améliorations pour les intégrer à d’autres projets, et d’utiliser les données recueillies à plusieurs fins. Lorsque vient le temps d’apporter une amélioration à un bâtiment, il est crucial d’évaluer aussi comment profiter au maximum de cette amélioration pour en accroitre les retombées. C’est l’avis de Herbert Els, directeur national du groupe des systèmes technologiques du bâtiment, du centre d’innovation ThinkBOLDR de WSP, au Colorado. Par exemple, on pourrait installer des détecteurs de présence dans le cadre d’un projet d’optimisation de l’éclairage pour favoriser l’utilisation des espaces ou la réservation de salles; de même, l’équipement de surveillance vidéo peut aussi servir au comptage de personnes. De plus, les propriétaires ont peut-être déjà accès à de riches sources de données encore inexploitées. « Il existe de nombreuses façons de tirer profit d’une même infrastructure, affirme Herbert Els. Je pense qu’il y aura des investissements majeurs dans ce que nous pourrions appeler une plateforme d’analyse des données du bâtiment, qui en fait recueille les données des divers systèmes de contrôle : gestion du bâtiment, commande de l’éclairage, transport vertical, surveillance, capteurs de présence, données acoustiques, et bien d’autres. Beaucoup de ces systèmes sont déjà en place dans les immeubles, et la plupart ont déjà la capacité d’échanger des données. Il ne s’agit pas en ce moment de tout jeter à la poubelle et d’installer du nouveau; on assiste plutôt à une réelle évolution des systèmes établis. »

Peu importe où l’on obtient l’information, l’essentiel est de l’utiliser, ajoute Jim Whalen. « Quelle que soit la technologie qui vous fournit les données, votre but ultime est d’obtenir des renseignements utiles, qui vous permettent de mieux comprendre ce qui se passe, pour agir de manière proactive et optimiser les performances de vos activités et de vos immeubles. »

On peut recourir aux technologies intelligentes en tant que solutions rapides, mais elles recèlent un bien plus grand potentiel en tant que composantes fondamentales d’un système de gestion de bâtiment efficace, rentable et transparent, en plus de conférer de la résilience aux installations en prévision de futurs chocs. Les données récoltées par un réseau maillé de capteurs auraient été précieuses durant les premières étapes du confinement, souligne Matthew Marson, chef, Espaces intelligents de WSP à Londres. « Si les entreprises avaient eu ces systèmes en place, elles auraient su exactement comment leurs espaces étaient utilisés et auraient alors pu les réorganiser au besoin pour maintenir la distanciation physique. Elles auraient fait preuve également d’une plus grande agilité opérationnelle, en étant capables de suspendre et de reprendre les activités dans différentes parties de l’usine au fur et à mesure que les affaires ralentissaient puis remontaient la pente. En ce moment, quelqu’un doit y aller pour tout faire à la main, et les dirigeants ne peuvent prendre de décisions sur la base de données réelles. Cela occasionne beaucoup de pertes en énergie, en maintenance et en temps de gestion. »

On s’attend à ce que la COVID-19, de même que la perspective d’avoir à faire face à d’autres pandémies dans le futur, contribue de manière indirecte à améliorer la gestion des bâtiments, ajoute-t-il, en donnant un plus grand accès à l’analyse énergétique. « Peut-être devrions-nous considérer la situation actuelle comme un tremplin vers l’objectif carbone zéro. Par exemple, si l’un de nos bâtiments fonctionne en ce moment essentiellement au niveau zéro, nous savons maintenant quel est son niveau de référence. Donc ce n’est pas une question de couper de l’énergie aux personnes, mais de réfléchir à la quantité d’énergie que nous déciderons de réinjecter. »

Cependant, tout en offrant de nouvelles possibilités, les technologies intelligentes exposent le secteur de l’immobilier à de nouvelles menaces liées à la cybersécurité. Ces dangers existaient déjà, mais ils prennent de l’importance à mesure que les systèmes de bâtiments deviennent davantage interreliés les uns aux autres. Les questions de respect de la vie privée et de confidentialité des données prendront aussi le devant de la scène, puisque les employés sont de plus en plus conscients de la quantité de données personnelles indirectement recueillies par les bâtiments. « Je pense quand même que si les gens peuvent obtenir la garantie d’un milieu sain en échange d’un peu de données personnelles, ils le feront de plein gré », conclut Matthew Marson. 

En fait, les occupants des bureaux intelligents de demain pourraient bénéficier d’avantages encore plus considérables en échange de leurs données. Du point de vue des interactions avec le client, le bâtiment peut offrir un large éventail de services à valeur ajoutée, en combinaison avec les téléphones intelligents et les dispositifs électroniques, pour assurer à l’utilisateur une expérience harmonieuse, plus facile et agréable, et ajouter la touche d’émerveillement si importante pour motiver les employés à venir au bureau plutôt que de rester à la maison. Nous traiterons de tous ces aspects et de plusieurs autres dans le prochain article de la série.