Réaménagement Dubaï : Équilibre efficacité & fonctionnalité

7 juin 2024
Temps de lecture : 8 minutes

Dans de nombreux pays du monde, la modernisation est un élément majeur des stratégies axées sur l’objectif zéro émission nette. Les vieux bâtiments, surtout ceux construits avant l’avènement des méthodes de construction modernes, sont généralement beaucoup moins efficaces que les nouveaux, et leurs enveloppes et systèmes doivent être modernisés afin de réduire la quantité d’énergie nécessaire pour les chauffer et les climatiser. Selon l’International Energy Agency (article en anglais), au moins 40 % de la surface construite dans les économies développées l’a été avant 1980, année où les premières réglementations thermiques sont entrées en vigueur.

Toutefois, pour les Émirats arabes unis, la situation n’est pas tout à fait la même. En effet, il s’agit d’un pays jeune qui a été fondé en 1971, et dont la croissance et l’urbanisation se sont déroulées très rapidement, particulièrement à partir des années 2000.

Les Émirats arabes unis possèdent un riche patrimoine, mais leurs villes ont cherché à présenter au monde un visage résolument moderne en lançant des projets plus grands que nature et en construisant toujours plus d’immeubles de grande hauteur. Au plus fort de l’essor du secteur de la construction, de 2008 à 2010, il se construisait annuellement à Dubaï plus de bâtiments d’au moins 150 mètres de haut que parmi toutes les villes américaines réunies, et ce, même si sa population équivalait à moins d’un centième de celle des États-Unis (article en anglais).

Le pays s’est également positionné comme chef de file mondial sur de nombreux plans. De fait, plusieurs périodes de prospérité ont contribué à renforcer son rôle de carrefour économique et commercial. Ce contexte a entraîné un afflux important de talents mondiaux en quête d’un mode de vie offrant une myriade de possibilités dans l’un des milieux de vie les plus sûrs et les plus recherchés au monde.

En raison de cette expansion rapide et de la croissance de la population, la grande majorité des bâtiments des Émirats arabes unis ont moins de 40 ans. Ce qui soulève non pas un, mais bien deux enjeux en matière de rénovation.

Effectivement, des centaines de milliers de bâtiments devront être rénovés en même temps. Ceci exigera la mise sur pied d’un important plan de rénovation visant à améliorer la performance énergétique, en parallèle avec un plan de réfection visant à maintenir la fonctionnalité des bâtiments – ce dernier pouvant potentiellement se révéler le plus important.

À l’instar d’autres marchés, même les bâtiments relativement récents sont loin d’être prêts pour l’objectif zéro émission nette. Il faudra donc mettre en œuvre un important plan de rénovation pour améliorer leur performance énergétique. Cependant, même si nous tenons compte de l’avenir et entreprenons les rénovations majeures nécessaires pour atteindre notre objectif, nous devrons aussi prendre en compte le passé, et entreprendre en parallèle un projet de réfection pour que nos bâtiments continuent à bien fonctionner, ou du moins, qu’ils demeurent habitables.

Dans le climat chaud et humide des Émirats arabes unis, la demande énergétique provient principalement de la climatisation. Les bâtiments doivent être isolés contre la chaleur, et non contre le froid. Une façade performante, étanche à l’air et à l’eau, joue un rôle essentiel en assurant le confort des espaces et en permettant aux systèmes de fonctionner efficacement. La durée de vie d’un système de façade est d’environ 20 à 30 ans, après quoi il pourrait montrer des signes de détérioration et ne plus constituer une barrière efficace contre les éléments. Aux Émirats arabes unis, des centaines de milliers de bâtiments atteindront donc la fin de cette période en même temps.

Selon le dernier recensement effectué à Abu Dhabi, 97 000 bâtiments ont aujourd’hui au moins 23 ans et, d’ici 2028, il y en aura 20 000 de plus (article en anglais). Et ces données ne concernent qu’une seule ville, dans l’un des sept Émirats, lui-même faisant partie de l’un des six pays du Conseil de coopération du Golfe. Comme la région est relativement jeune, on y trouve très peu d’exemples de projets de réfection et de modernisation. Cependant, l’expertise, l’expérience et la compréhension retrouvées à l’échelle mondiale permettent de pallier ce manque et de relever le défi.

Qu’arrive-t-il lors de l’usure d’une façade?

Le climat chaud et côtier des Émirats arabes unis érode fortement les composants de construction. La chaleur, la lumière intense du soleil et la salinité font des ravages, et ce sont les joints qui sont les plus vulnérables. Dans cet environnement, les polymères vieillissent très rapidement, alors que la durée de vie de matériaux comme l’aluminium, le verre, le ciment et la pierre est beaucoup plus longue. De toutes les composantes d’une façade, ce sont dont les produits d’étanchéité et les joints qui se fragiliseront d’abord, et beaucoup plus rapidement que dans les climats plus froids.

Andy Dean

Émirats Arabes Unis

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Ces joints assurent l’étanchéité des systèmes à l’eau, mais surtout, à l’air. Même s’il ne pleut que quelques fois par an, le taux d’humidité est très élevé : pendant les journées d’été, lorsqu’il fait plus de 40 °C, il est d’environ 35 %. Pendant la nuit, lorsqu’il fait 28 °C, il atteint 80 à 90 %. Alors quand les joints et les produits d’étanchéité sont fragilisés, l’air qui entre dans les bâtiments contient inévitablement de l’humidité. Les systèmes de bâtiment vieillissants doivent travailler plus fort pour refroidir l’air, ce qui augmente la demande en énergie. Les conséquences vont au-delà de la durabilité : une accumulation d’humidité entraîne la formation de moisissures, et donc des risques importants pour la santé.

De la buée entre deux panneaux de verre, des stries impossibles à nettoyer et des problèmes d’humidité ou de moisissure sont des signes qu’une façade ne fonctionne plus comme elle le devrait. Nous ne pouvons nous permettre d’ignorer ces problèmes qui semblent mineurs, et qui se présentent habituellement des années avant la défaillance des systèmes. En tant qu’équipe spécialisée en façades et en défaillance de systèmes, nous constatons de plus en plus de problèmes de moisissures. Il s’agit là d’un signal d’alarme pour l’industrie, qui a tout un défi à relever.

Comment pouvons-nous régler la situation?

Il y a plusieurs raisons qui expliquent pourquoi il est plus difficile de réparer ou de remplacer la façade d’un bâtiment que d’améliorer des espaces intérieurs ou des systèmes mécaniques, électriques et de plomberie.

En général, on retrouve deux types de façades : les murs-rideaux en bâtons et les murs-rideaux unifiés. Les premiers offrent de la souplesse; il est relativement facile de retirer des éléments individuels pour les réparer ou les remplacer, y compris le vitrage. Toutefois, comme ils sont plus longs à assembler au départ, on leur a très souvent préféré les murs-rideaux unifiés, étant donné le rythme rapide de construction durant les années où l’édification de bâtiments de grande hauteur battait son plein aux Émirats arabes unis.

Les murs-rideaux unifiés sont des panneaux autonomes fabriqués hors site qui sont assemblés comme des blocs Lego. Ils offrent des avantages en matière d’efficacité et de contrôle de la qualité, mais en général, il faut progressivement démonter toute la façade pour retirer des éléments individuels comme la vitre, avant de tout remettre en place. Un processus qui prend de 6 à 18 mois. Comme le bâtiment ne peut être laissé sans protection aussi longtemps, les occupants doivent être évacués et tout l’intérieur et les systèmes doivent être démontés afin de dégager la structure.

Il existe également une dichotomie opposant le besoin de maintenir et d’améliorer la performance de nos bâtiments et celui de minimiser la quantité de carbone émis pendant le processus.

Les grandes questions pour notre industrie

Les deux défis des Émirats arabes unis en matière de modernisation soulèvent d’importantes questions auxquelles l’industrie de la construction doit répondre :

Peut-on restaurer la façade d’une tour tout en minimisant l’incidence sur ses occupants et son contenu ainsi que celui du carbone intrinsèque?
Peut-on mettre au point un moyen rentable de réparer et de réutiliser les systèmes unifiés, et de séparer les matériaux en vue de leur recyclage une fois leur fin de vie atteinte?
Est-il possible d’intégrer les restaurations de façades à des rénovations de grande envergure à zéro émission nette afin d’atteindre les deux objectifs à la fois?
Pouvons-nous concevoir les nouveaux bâtiments de sorte que les façades soient facilement réparables et modernisables, sans qu’il soit nécessaire de les remplacer entièrement?
En ce qui concerne les bâtiments existants de qualité inférieure, comment peut-on déterminer s’il est possible de les moderniser plutôt que de les démolir ou de les dégarnir pour en améliorer la durée de vie?
Enfin, avons-nous les ressources nécessaires pour faire face à la vague de réfections qui devront inévitablement être effectuées?

La bonne nouvelle, c’est que nous avons les équipes et l’expertise nécessaires – il nous suffit de réorienter chacune. La rénovation et la construction d’un bâtiment font appel aux mêmes compétences. Il faut simplement voir les choses différemment, et peut-être démontrer plus de curiosité et de ténacité. Le démontage d’un bâtiment peut réserver quelques surprises.

Dans la région, les Émirats arabes unis ne sont qu’un des endroits où ces défis devront être relevés, mais nous pensons que le pays ouvrira la voie, comme par le passé.

D’autres grands centres qui s’apprêtent à poursuivre leur développement ont une excellente occasion de tirer profit des leçons tirées de la croissance rapide des Émirats arabes unis, d’intégrer davantage l’approche Conçu pour l’avenir et d’utiliser nos outils et notre expérience pour progresser de manière plus durable.

Une nouvelle philosophie anime la région. Ici, les codes de construction écologique sont plus récents et moins stricts, mais la réglementation est appelée à être resserrée. L’an dernier, les Émirats arabes unis ont accueilli la COP28 et les dirigeants de la région se sont fermement engagés à faire des progrès à l’égard de l’objectif zéro émission nette.

Voilà notre défi en matière de modernisation. Et c’est à grande échelle, comme tout ce que font les Émirats arabes unis. C’est notre chance de montrer au monde ce que nous pouvons faire, et ce qui peut arriver quand on met à profit l’ambition et l’ingéniosité – qui font la renommée de cette région – pour agir concrètement en faveur de la planète.