Alors que les communautés ne cessent de grandir, il est essentiel de planifier la croissance de façon intelligente pour garantir la prospérité d’une région. Telle est la préoccupation phare de la région élargie du Golden Horseshoe (REGH) qui, comptant 32 000 km², a officiellement été reconnue comme grande région métropolitaine après la croissance sans précédent de ses municipalités au début des années 2000. Cette croissance a surtout été marquée dans les municipalités de la zone intérieure, qu’on appelle la région du grand Toronto et de Hamilton (RGTH).
Figure 1 | Structure urbaine de la regh (source : province de l'Ontario, 2016)
La REGH accueille environ un tiers de la population canadienne. En 2011, elle comptait 8,68 millions d’habitants et 4,61 millions d’emplois, des chiffres qui devraient croitre de 50 % pour la population et de 30 % pour l’emploi d’ici 2041. Afin de gérer cette croissance attendue de façon cohérente et coordonnée, la province de l’Ontario a créé ou mis à jour quatre documents de politiques :
- le Plan de croissance de la REGH;
- le Greenbelt Plan;
- le Oak Ridges Moraine Plan;
- le Niagara Escarpment Plan (mis à jour).
Ces quatre plans de planification présentent où et comment la future croissance de la population et de l’emploi devrait être répartie et ils permettent de repérer les zones où les nouveaux projets d’urbanisation ne devraient pas être encouragés. Ils jouent un rôle essentiel pour transformer la promotion immobilière dans la REGH en encourageant l’intensification urbaine et les aménagements intercalaires, tout en exigeant que les municipalités utilisent les terrains plus efficacement qu’avant. Ils sont particulièrement utiles pour la RGTH, car celle-ci a gagné plus d’un million de personnes et 450 000 logements entre 2001 et 2011.
Tendances clés
Parallèlement à ce cadre de politiques, plusieurs facteurs démographiques caractérisent aussi cette croissance et y contribuent. Pensons, entre autres, à l’augmentation de la population, aux migrations intranationales, à la puissance économique et aux aspects liés à la qualité de vie qui font de la RGTH et de la REGH une région urbaine attrayante pour différentes populations et entreprises. Trois grandes tendances se manifestent particulièrement dans la composition démographique et socioéconomique de la REGH.
Au cours des dernières décennies, les schémas de croissance de la RGTH ont connu un grand revirement, tandis que les maisons de banlieue unifamiliales ont laissé la place à des types de logements de plus forte densité. De 2006 à 2013, la répartition des nouvelles constructions a beaucoup changé dans toute la région : les unités résidentielles de moyenne hauteur et de forte densité se sont imposées par rapport aux habitations de faible densité, surtout en raison de l’essor des condominiums à Toronto. Étant donné que le marché et les orientations des politiques favorisent la construction d’habitations de forte densité, ce changement de paradigme dans la promotion immobilière urbaine est appelé à se poursuivre.
La REGH compte plus de 200 groupes ethniques et sa population est composée à près de 40 % d’immigrants, soit environ 3,8 millions de personnes au total. Toutefois, la répartition des populations d’immigrants n’est pas uniforme dans la région, puisqu’elles sont davantage présentes dans les municipalités de la région du Grand Toronto. Les migrations intrarégionales jouent aussi un rôle dans la croissance de la population, car les immigrants de longue date ont tendance à quitter Toronto pour aller vivre dans d’autres municipalités de la REGH.
D’après l’étude publiée par la Banque royale du Canada et le Pembina Institute sur l’emplacement des maisons en 2012 (RBC-Pembina Home Location Study), 80 % des résidents de la région du Grand Toronto seraient prêts à quitter une grande maison avec jardin pour aller vivre dans un quartier idéalement situé, qui serait bien desservi par les transports en commun et leur permettrait de circuler à pied et de réduire leurs temps de déplacement. Compte tenu de cette préférence, la fréquentation des transports publics locaux et régionaux augmente depuis 2001.
Base de données PRIME
Ces tendances clés ont fait augmenter la demande et l’offre immobilières dans cette région. Le rythme de construction des nouvelles unités résidentielles dans la région du Grand Toronto est généralement stable, tandis que le taux de croissance a augmenté de 6,8 % entre 2011 et 2016. Créée à partir de la plateforme PRIME pour les Villes de WSP, la Figure 2 présente une carte de chaleur détaillée qui illustre la densité géospatiale de la construction résidentielle (projets en cours et terminés compris) de 2016 à aujourd’hui. Elle donne des renseignements sur la façon dont la région croit en montrant où cette croissance se manifeste le plus rapidement. Les zones les plus densifiées, représentées en rouge sur la carte, se trouvent surtout dans la région du Grand Toronto. Seules quelques autres zones atteignent le même niveau de croissance.
Figure 2 | Constructions résidentielles dans la regh
Les zones rouges de la RGTH semblent être connectées les unes aux autres, d’une manière ou d’une autre. Elles forment des sortes de couloirs linéaires qui s’étendent en dehors de Toronto grâce aux réseaux de transport (autoroutes, transports en commun, réseau de trains de banlieue, etc.).
D’autres endroits très densifiés se trouvent dans certaines municipalités de la zone extérieure, c’est-à-dire dans les municipalités de la REGH en dehors de la zone intérieure de la Figure 1. D’après le suivi des tendances dans PRIME, ces municipalités connaissent une forte promotion immobilière, qui est proportionnelle aux grands investissements publics dans les transports en commun rapides.
Demandes liées à la promotion immobilière (2016-2018)
La plateforme PRIME de WSP indique que plus de 150 000 unités résidentielles ont été construites ou approuvées dans la REGH depuis janvier 2016. Et près de 100 000 autres unités attendent actuellement une approbation pour être construites. Toutefois, les unités résidentielles qui ont vu le jour à la suite de ces demandes ne sont pas équitablement réparties entre la RGTH et les municipalités de la zone extérieure. Dans la RGTH, 66 % des nouvelles unités ont été construites durant cette période de deux ans, contre 34 % dans les municipalités de la zone extérieure de la REGH. Cela signifie que des projets immobiliers de plus grande envergure ont lieu dans la RGTH, car plus d’unités résidentielles y ont été construites par demande que dans les municipalités de la zone extérieure de la REGH.
FIGURE 3 | Demandes de construction résidentielle dans la REGH et nombres d’unités par type d’habitation (janvier 2016 à juillet 2018) (source : WSP)
Tendances liées à la promotion immobilière (2016-2018)
Près de 70 % des habitations résidentielles construites dans la RGTH sont des unités à logements multiples. La construction de logements multiples est si forte dans la RGTH que plus de maisons unifamiliales et jumelées ont été construites dans les municipalités de la zone extérieure de la REGH que dans la RGTH (Figure 4).
Toutefois, il y a moins de demandes liées à la promotion immobilière pour les immeubles à logements multiples que pour d’autres types d’habitation, si l’on tient compte du nombre d’unités construites qui en découlent. Par exemple, il n’y a eu qu’une quarantaine de demandes supplémentaires pour les maisons en rangée par rapport aux immeubles à logements multiples, et pourtant on a construit trois fois plus d’appartements que de maisons en rangée dans la RGTH. Cela s’explique par la nature des projets immobiliers : les appartements sont généralement associés à des bâtiments de plus fortes densités, qui comprennent donc plus d’unités résidentielles que les autres types d’habitation. Ce résultat conforte la tendance observée selon laquelle un plus petit nombre de demandes liées à la promotion immobilière a entraîné la construction d’un plus grand nombre d’unités résidentielles dans la RGTH.
Fait intéressant : plus de maisons en rangée que de maisons individuelles ou jumelées ont été construites dans la RGTH pendant que nous réalisions notre analyse. Cela peut suggérer que l’utilisation des terrains pour construire des habitations à forte densité est plus favorable à la promotion immobilière dans la RGTH que la construction d’habitations à faible densité.
Bien que les municipalités de la RGTH enregistrent un nombre similairement élevé de nouvelles unités à logements multiples, la répartition de ces unités est différente selon les zones. Les bâtiments les plus hauts sont construits à Toronto, et les plus bas dans la région de Durham.
À l’exception de Toronto, le reste des immeubles à appartements de la RGTH comptent entre six et dix étages, en moyenne. De la même manière, hormis à Toronto et dans la région de Durham, les bâtiments les plus hauts comptent entre 31 et 41 étages.
Pour finir, la hauteur des bâtiments plus élevée à Toronto a permis d’accroitre la densité de la population, ce qui a entrainé la construction de plus d’unités résidentielles au cours des dernières années. Ce constat est évident dans la Figure 4, puisqu’on voit qu’il y a plus de zones rouges à Toronto que dans les autres municipalités.
Figure 4 | Détails des constructions résidentielles par municipalité de la RGTH (janvier 2016 à juillet 2018) (source : WSP)
Conclusions
De toute évidence, la REGH favorise et continuera de favoriser la croissance du marché immobilier, en particulier dans la RGTH. Le taux d’immigration élevé, l’économie novatrice et agile, et l’indice de qualité de vie élevé continueront à attirer des gens et des emplois dans la région de la RGTH, et l’on prévoit que la région compte 3,2 millions de personnes et 1,1 million d’emplois d’ici 2041.
Au fur et à mesure que ces changements rapides continuent, des outils comme la plateforme PRIME pour les Villes de WSP nous permettent de prendre le pouls du marché de l’aménagement du territoire afin de comprendre la demande à différents niveaux.
Vous aimeriez en savoir plus à ce sujet? Écrivez-nous à [email protected].
(Toutes les informations démographiques historiques proviennent de Statistique Canada. Toutes les projections proviennent du Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe, province de l'Ontario, 2019.)
