La réutilisation adaptative, plus précisément la transformation de bureaux en logements abordables, offre une solution novatrice et pragmatique à la crise du logement. Elle permet aussi de limiter les déchets et les émissions de carbone, tout en créant des environnements urbains et suburbains résilients, équitables et polyvalents.
La réutilisation adaptative peut aussi contribuer à l’atteinte des objectifs d’urbanisme, comme la densification et la revitalisation des centres-villes. Elle répond également aux défis des petites et moyennes entreprises en quête d’environnements dynamiques et des organisations qui cherchent des espaces de travail partagés plus petits et polyvalents. Le Canada n’est pas seulement confronté à une crise du logement. Le problème vient aussi d’un déséquilibre quant à l’utilisation des espaces – et la réutilisation adaptative se veut une piste de solution.
Comprendre le défi
La fin de la pandémie a marqué le début d’une période de transformation des paysages urbains, caractérisée par un changement sans précédent de l’utilisation des bureaux, entraînant l’abandon d’actifs de bureaux commerciaux.
Selon le rapport de Colliers sur l’état du marché canadien au T4 2024, le taux d’inoccupation des bureaux dans les plus grandes villes du Canada s’élève à 14 %. Mais ce n’est qu’une partie de l’équation. Il y a aussi un manque de logements abordables et supervisés dans les communautés suburbaines et rurales du Canada, notamment en ce qui concerne les logements pour personnes âgées, les logements de transition, les logements pour les Autochtones et les logements de trois ou quatre chambres pour les familles.
Les besoins sont encore plus importants si l’on considère la pénurie de logements abordables au Canada. En septembre 2024, Statistique Canada a publié des données recueillies en 2022 indiquant que 22 % des Canadiens et Canadiennes vivaient dans des logements inabordables – lorsque le loyer dépasse plus de 30 % du revenu annuel du ménage.
Des recherches menées par des établissements comme l’Université Western soulignent l’importance d’investir dans les logements supervisés et dans d’autres solutions au manque de logements abordables. Selon leurs recherches, le programme de financement du gouvernement fédéral ne couvre pas les logements supervisés, c’est-à-dire des logements qui offrent du soutien sur place comme des services alimentaires et médicaux. Ce type de logement est donc extrêmement difficile à développer.
Ainsi, il est essentiel de trouver une solution au problème de logements abordables et supervisés si l’on veut remédier au manque global de logements au pays.
Des solutions qui vont au-delà des bureaux
Depuis cinq ans, l’inoccupation des bureaux a attiré l’attention sur la réutilisation adaptative des espaces en logements, car de plus en plus de gens travaillent à domicile, au moins à temps partiel. Toutefois, d’autres types de structures vacantes sont des options intéressantes à convertir en logements abordables.
Les bâtiments historiques comme d’anciennes écoles, des églises et des théâtres peuvent constituer des solutions sur mesure pour les communautés suburbaines et rurales. On note des exemples de conversions réussies partout au Canada. Ces conversions variées soulignent les avantages multiples de la réutilisation adaptative. Elles favorisent la durabilité en utilisant des structures existantes et en réduisant les besoins en nouveaux matériaux de construction pour recréer l’espace. Elles encouragent l’engagement communautaire en offrant aux propriétaires résidentiels et commerciaux la chance de donner des idées pour réutiliser un bâtiment bien connu dans leur quartier depuis des décennies. Elles préservent également le patrimoine culturel en gardant la façade et d’autres éléments structurels, tout en insufflant une nouvelle vie à l’édifice.
Pour trouver des biens adaptés à la réutilisation adaptative, il faut adopter un processus de sélection stratégique. Les critères à évaluer sont entre autres la taille du bâtiment, le transport vertical, les mises à jour réglementaires, les systèmes du bâtiment et les contraintes liées à la nature patrimoniale du lieu.
Le changement de vocation peut ajouter à la complexité, en exigeant des équipements supplémentaires, une meilleure qualité de service et des modèles de propriété et de location partagés.
Chacun de ces facteurs présente des risques qu’il est important de gérer pendant le processus de conversion du bâtiment. Plus on en sait sur le bâtiment et l’utilisation historique du site, plus on pourra mieux évaluer et gérer adéquatement le profil de risque du site.
La valeur de la conversion
Le potentiel économique de la conversion d’espaces de bureaux en logements n’est pas seulement la réponse à la dégradation des villes, mais aussi un investissement stratégique et une occasion de stimuler la croissance financière tout en répondant à un besoin sociétal urgent.
De même, les avantages pour l’environnement sont importants. La rénovation de bâtiments existants immobilise de 50 à 75 % des émissions de carbone intrinsèque d’origine liées à la structure, à l’enveloppe de bâtiment et aux matériaux de systèmes, et réduit les émissions liées aux nouvelles constructions, à la démolition et à l’élimination dans les sites d’enfouissement. De concert avec des technologies de CVCA efficaces et sobres en carbone et avec des mises à niveau de l’enveloppe de bâtiment, la réutilisation adaptative est une stratégie efficace qui contribue à réduire les émissions totales du secteur du bâtiment et à atteindre l’objectif zéro émission nette du Canada d’ici 2050.
Par ailleurs, les effets de la réutilisation adaptative sur les communautés sont multiples. Elle ouvre la porte à des occasions uniques de propriété et de location qui peuvent combiner des applications de vente au détail, commerciales et résidentielles d’une nouvelle manière. Elle raccourcit le processus global de conception et de construction, réduisant les perturbations pour les entreprises locales. Enfin, elle revitalise les zones délabrées et permet de conserver des lieux culturels importants qui favorisent le retour des entreprises.
La réutilisation adaptative peut également améliorer l’équité sociale. En transformant les espaces de bureaux des zones urbaines de choix en unités résidentielles, ces projets contribuent à augmenter l’offre de logements abordables dans des quartiers où la rareté des terrains augmente la valeur des propriétés. De plus, l’intégration de services comme des garderies, des centres de conditionnement physique et des centres communautaires dans ces développements peut offrir des avantages sociaux importants et contribuer au bien-être général de la communauté.
Pour maximiser l’équité sociale, il faut adopter une vision qui va au-delà d’un seul bâtiment. Par exemple, un projet peut viser tout un parc d’affaires bien placé afin de le convertir en un environnement urbain ou suburbain où l’on peut travailler, vivre et se divertir. Ce genre de vision ajoute non seulement des logements, mais permet aussi une régénération urbaine holistique. Le concept ressemble à ce qui se fait dans certaines zones d’aménagement axées sur le transport en commun au sein de grandes villes, mais il peut également être réalisé en adoptant une approche similaire à celle du réaménagement d’un parc de bureaux.
La réintégration de zones sous-utilisées dans le tissu urbain contribue à enrichir le paysage de la ville, en transformant des espaces vides, voire délabrés, en sources d’interactions sociales et de fierté pour la communauté. En intégrant des environnements à utilisation mixte, la réutilisation adaptative favorise un mélange d’activités sociales, économiques et culturelles, créant des zones de voisinage plus inclusives et vivantes.
Auteures
Emily Miranda est responsable nationale de programme, Conçu pour l’avenir, pour WSP au Canada. Veronica Owens est conseillère principale, Durabilité, pour WSP au Canada.
