Peruskorjaus vai purku? 1970–80-lukujen rakennuskannan haasteet ja mahdollisuudet

Suomen nykyisestä rakennuskannasta noin 90 % on rakennettu vuoden 1940 jälkeen. Korkeimmillaan valmistuneiden rakennusten määrä oli 1970- ja 1980-luvuilla, jolloin erityisesti asuinkerrostaloja valmistui runsaasti kaupungistumisen myötä. Nämä rakennukset ovat nyt tulossa peruskorjausikään ja niiden omistajat joutuvat vaikeiden kysymysten äärelle: korjataanko vai puretaanko? Jos puretaan, niin tehdäänkö tilalle uutta rakennusta?  
 

Sarjatuotantoa ja riskirakenteita  

1970-luvulla rakentamista tehtiin elementtirakentamisen ehdoilla ja varsinkin kerrostalorakentamista ohjasi teollinen sarjatuotanto. Kyseisen aikakauden rakennukset on alun perin suunniteltu 50 vuoden käyttöiälle, mikä näkyy rakentamisen laadussa. Aikakauden julkisten- ja toimitilarakennusten sekä asuinkerrostalojen yleisesti tiedossa olevia ongelmia ovat ulkovaipan betonirakenteiden laatu, kellareiden kosteus sekä tasakattorakenteiden kosteustekniset puutteet.  
 
1980-luvun rakennukset ovat monilta osin 1970-luvulla valmistuneiden rakennusten kaltaisia, mutta riskirakenteiksi luokiteltavia rakenteita esiintyy niissä vähemmän. Betonielementeissä käytettiin kuitenkin edelleen heikkolaatuisia materiaaleja, mikä on aiheuttanut myöhemmin ongelmia erityisesti julkisivurakenteissa. 80-luvulla toimitila- ja julkisen rakentamisen puolella ulkoseinärakenteena yleistyivät myös tuulettumattomat tiili-villa-tiili-rakenteet, jotka nykyään luokitellaan riskirakenteiksi.  
 

Korjausrakentamisen haasteet  

Mahdollisuuteen pidentää peruskorjausikäisen rakennuksen elinkaarta vaikuttavat riskirakenteet, rakennusten käytöstä aiheutuvat rasitukset, rakenteiden kosteustekninen toiminta ja lisäksi myös ilmastonmuutoksen aiheuttamat vaikutukset. Lisääntynyt sateisuus ja jäätymis-sulamissyklien määrän lisääntyminen haastavat julkisivurakenteiden kestävyyden.  
 
Vaikka korjaaminen olisi mahdollista, joudutaan lisäksi pohtimaan sitä, miten rakennus soveltuu tuleviin käyttötarpeisiin. Elementtiaikakauden kerrostalot eivät ole runkoratkaisuiltaan kovin muuntojoustavia, niiden huonekorkeus on matala ja niissä on 2020-luvun rakennuksiin verrattuna vähän ikkunapinta-alaa. Viime kädessä purkupäätöstä vauhdittavat myös taloudelliset tekijät – perinteisesti uudisrakentamisen on katsottu olevan kustannuksiltaan kilpailukykyisempi vaihtoehto verrattuna peruskorjaukseen tai täydennysrakentamiseen. 

Korjaamisen potentiaali

70- ja 80-luvun rakennusten korjaaminen tuo mukanaan haasteita, mutta samalla se avaa myös mahdollisuuksia. Useimmat rakennusten korjaustarpeet liittyvät ulkovaipparakenteisiin, kun taas sisäpuoliset rakenteet ovat monesti yhä hyvässä kunnossa, vaikka niiden laskennallinen tekninen käyttöikä olisikin jo saavutettu. 

Korjaamisen kannattavuutta tulisi arvioida myös rakennusten laajentamisen ja korottamisen näkökulmasta. Samalla on tärkeää pohtia niiden käyttöä kriittisesti. Voisiko tyhjillään olevia, mutta rakenteellisesti hyväkuntoisia toimistotaloja muuntaa esimerkiksi asunnoiksi tai yhteisöllisiksi työtiloiksi sen sijaan, että ne päätyvät purkukohteiksi? Nämä avaukset kariutuvat kuitenkin yleensä kaavoituksen ja rakentamisen lainsäädännön kysymyksiin. Keskusteluun olisi ehdottomasti tuotava myös rakennuksen elinkaarikustannukset sekä hiilijalanjälkitarkastelut. Peruskorjauksen välittömät päästöt ovat uudisrakentamista matalammat ja kiihtyvällä tahdilla etenevä ilmastonmuutos vaatii päästöjen leikkaamista nimenomaan nykyhetkessä. 

Jos rakennus päätetään tehtyjen selvitysten jälkeen purkaa, tulisi katse kääntää eri rakennusosien uudelleen käytön mahdollisuuksiin. Suomen peruskorjausikäinen rakennuskanta sisältää suuren määrän ontelolaattoja, betonielementtipilareita ja –palkkeja sekä väliseinäelementtejä, joita voidaan käyttää uudelleen. Lisäksi muita potentiaalisia uudelleen käytettäviä rakenteita ovat teräs-, puu- ja tiilirakenteet. Uudelleenkäytön mahdollisuudet paranevat, jos rakenteet ovat helposti irrotettavissa, niiden tekniset ominaisuudet ovat hyvät ja ne täyttävät vastaanottavan kohteen suorituskykyvaatimukset.
 

Lineaarisesta elinkaaritarkastelusta kohti rakennusten kiertotaloutta 

Kun peruskorjausikäisen kiinteistökannan tulevaisuutta pohditaan, tulee kustannuksia, sosiaali- ja ympäristövaikutuksia sekä kulttuurihistoriallisia seikkoja arvioida kokonaisvaltaisesti. Rakennusten elinkaaren kuvaamisesta lineaarisena mallina suunnittelusta purkuun on pystyttävä luopumaan, ja punnitsemaan näiden näkökulmien ohella myös muita hyötyjä, kuten uudelleenkäytettävien rakennusosien mahdollisuuksia.  

Ilmastonmuutoksen näkökulmasta on ehdottomasti parempi, että jo rakennettuja rakennuksia käytetään ja hyödynnetään mahdollisimman paljon ja purkavaan uudisrakentamiseen edetään jatkossa vain hyvin perusteellisen harkinnan jälkeen. Tietyllä tapaa rakentamisessa olemme siis palaamassa takaisin aikakauteen, jolloin rakennusmateriaalit otettiin aina purkukohteista huolella talteen ja niitä käytettiin uudelleen niin kauan kuin mahdollista. Nyt päättymässä oleva lineaaritalouden aika on rakentamisen historiassa lyhyt ja luonnon näkökulmasta paluu vanhaan malliin, jossa mitään käyttökelpoista ei heitetty hukkaan, on erittäin kipeästi tarpeen.