Veien til god og riktig balkongrehabilitering

Oppgradering av balkonger er ofte et etterlengtet tiltak blant beboerne i et sameie. I et rehabiliteringsperspektiv kan det være helt nødvendig.

For den som får ansvaret for å igangsette prosjektet, er valgene mange og viktige. Da vil planlagt vedlikehold og riktige prioriteringer i form av en tiltaksplan gi bedre kontroll.

– Det å kjenne til helhetsbildet før arbeidet igangsettes og håndverkere anskaffes, kan være helt avgjørende – også for å unngå budsjettsprekk, forteller betongteknolog og seniorrådgiver i WSP, Lasse Ruud. – Igangsetter du et isolert tiltak uten å tenke på helheten, vet vi at det ene tiltaket kan avdekke flere problemer som bør løses samtidig og i riktig rekkefølge.

Som rådgiver kommer Ruud ofte inn i starten av rehabiliteringsarbeidet. Med en balkonginspeksjon kan han og hans kolleger gi en enkel tilstandsanalyse ut fra en visuell kontroll av balkongene i sameiet. Analysen baserer seg på bred erfaring og grunnlagsdata for å avdekke balkongtype, synlige skader og forventet levetid.

Anbefalingene etter en inspeksjon, kan bli avgjørende når det skal besluttes tiltak for videre arbeid i tråd med beboernes interesser.

De gode sikkerhetsmessige vurderingene er særlig vesentlige når det gjelder balkonger. Senest i september avdekket Avisa Oslo at balkonger på en bygård på Majorstua i Oslo stod i fare for å kollapse. En kontroll utført av fagkyndige avdekket «alvorlig korrosjon på bærestålet» og tiltak ble igangsatt umiddelbart, ifølge avisen.

– Det er mange sikkerhetsmessige hensyn å ta knyttet til tilstanden på balkongen, rekkverk og høyde. En balkong er i tillegg forankret gjennom ytterveggen, noe som kan innebære et mulig lekkasjepunkt inn i bygget. På samme tid har en utkraget balkong en stor horisontal flate som er utsatt for vær, vind og slitasje, forteller Ruud i WSP.

I noen tilfeller kan en visuell balkonginspeksjon være dekkende – i andre tilfeller vil det være behov for en full tilstandsanalyse. Denne type tilstandskontroll identifiserer årsaker til eventuelle skader, konsekvenser, mulige følgeskader, omfang, hvor kritiske de er, hvilke tiltak som er aktuelle og hvor raskt det bør skje. Her kan det være behov for materialundersøkelser for å finne årsaken til hva skadene er og hvilken tilstand betongen og konstruksjonen er i.  

– Bygningskroppen er som menneskekroppen, der et symptom kan ha ulike årsaker. Avhengig av årsaken er diagnosen alt fra kritisk – med behov for akutte tiltak, til noe som bør følges opp over tid, forklarer Liv Odden, sivilingeniør og seniorrådgiver i WSP.

I likhet med Ruud og resten av teamet, har hun erfaringen som trengs for å identifisere materialene, skadeomfanget og hvilke metoder som må til. Uten riktig fagkompetanse, med kjennskap til gamle teknikker og løsning, kan materialene være vanskelige å avdekke under ulike belegg og maling.

– For å utføre en tilstandsanalyse, kreves det bred fagkompetanse innen bygningsforvaltning og materialteknikk for å gjøre de riktige observasjonene. Slik kan vi raskt og effektivt vurdere de mest egnede tiltakene og ivareta sikkerheten på best mulig vis, forteller Odden.

Rett kompetanse på rett sted er også et krav når et tiltak må utsettes og konsekvensen av utsettelsen skal vurderes, uten at det vil få uopprettelige konsekvenser for bygget.  

En bygningskropp er det vi i dag kaller en klimaskjerm og består hovedsakelig av tak, yttervegger, dører, vinduer og gulv. Den skal beskytte innemiljøet mot ytre påvirkninger.

– En felles fiende for alle bygningsdeler og materialer er vann – enten flytende, som is eller som damp. Når en balkong er forankret i en vegg, har ytterveggen et hull der vann kan trenge inn, og dermed kan også klimaskjermen svekkes, påpeker Odden.

I betong, mur og puss kan vann føre til frostsprengning og nedbryting av materialene. Er det armering, kan vann medvirke til korrosjon. Er det trevirke, vil langvarig fuktbelastning kunne føre til sopp og råte.

– Et riss i fasaden kan indikere at armeringen ruster og bidra til at vi må stenge av et område, eller det kan være en naturlig utvikling av en pussflate. Et rustutslag kan skyldes klorider og være et faresignal for armering og stålkonstruksjon, eller det kan skyldes en rusten gjenglemt spiker fra forskalingen, forteller seniorrådgiverne.

Det er utviklet mange metoder for å utbedre, reparere og forebygge bygningsskader. Kunsten er å velge det som er riktig for ditt bygg, basert på tilstandsanalyse. Analysen vil også kunne bidra til at valg tas i riktig rekkefølge, og redusere sjansen for uønskede overraskelser.

– Med en balkonginspeksjon vil gårdeiere og styremedlemmer få en bedre forståelse for situasjon, nødvendigheten av tiltak og behovet for videre vedlikehold. Som et tverrfaglig rådgiverselskap, har vi i WSP teknisk ekspertise innenfor alle områdene – fra vann og elektro til konstruksjon, bygningsfysikk, materialer og overflatebehandling. Vi kan gi råd og veiledning i forbindelse med alle de spørsmål som vil kunne oppstå rundt vedlikehold, og sørge for at hensyn til bygningsvern og bærekraft ivaretas på lik linje med eiernes behov og ønsker, forteller Ruud og Odden.

Les mer om tjenestene våre innenfor materialteknikk og tilstandsanalyse her.

Dette er det lurt å tenke gjennom i et rehabiliteringsprosjekt:

• Hva er brukernes behov for endringer og tilpasninger?
• Hvordan skal bygget tåle framtidens klima?
• Følger det nye forskrifter og krav – også de som vil komme?
• Foreligger spesifikke krav når det gjelder kulturminnevern?
• Utføres tiltakene i riktig rekkefølge slik at kronene utnyttes på best mulig vis?

– Vi vet at vedlikehold koster, men vi vet også at det lønner seg å gjøre tiltak før det blir for omfattende og kostbart. Derfor tror vi balkonginspeksjonen kan være akkurat det den ansvarlige trenger i jobben med å kartlegge og planlegge rehabilitering av balkonger – og at tiden er moden for mange bygårder i byene, avslutter Ruud og Odden.