Rehabiliterte bygg blir stadig mer attraktive – og lønnsomme

Fremtidens byggeprosjekter vil handle om å transformere, bevare og skape nye verdier i eksisterende bygg.

Det var tydelig fra de som stod på scenen, da Mad arkitekter, Entreprenørservice og konsulent- og rådgiverselskapet WSP i slutten av august arrangerte frokostseminar om lønnsomhet og mulighetsrommet i rehabilitering. Riksantikvaren, Höegh Eiendom og DLA Piper stilte til paneldebatt.

Vi har ikke lenger råd til å rive og bygge nytt i samme tempo som før. Skal vi nå klimamålene, må vi bevare det vi allerede har og finne nye måter å bruke byggene på.

– 80–90 prosent av alle bygg vi har om 50 år, står i dag og skal sannsynligvis totalrehabiliteres to ganger. Vårt største bidrag til CO2-reduksjon er å bevare, rehabilitere og transformere fremfor å rive. Dette vet vi, fortalte arkitekt og styreleder i Mad arkitekter, Nicolai Riise.

– Det kanskje ikke alle vet, er at 75 prosent av leietakerne i Oslo etterspør energiklasse B som et minimum når de søker nye lokaler. I Oslo kommune har kun 20 prosent av bygningene klasse C eller bedre. Her er det et stort gap.

I dag er halvparten av Mad arkitekters prosjekter knyttet til transformasjon og rehabilitering. Da de gjennomførte ombruksprosjektet Grensen 9B for Oslo Pensjonsforsikring (OPF) og Pensjonskassen for helseforetakene i hovedstadsområdet (PKH), reduserte de klimagassutslipp med 93 prosent sammenlignet med et nybygg, og reduserte energiforbruket med 51 prosent – til energiklasse B. De har også knekt koden for lønnsom ombruk.

Da divisjonsleder i WSP, Lars Edvard Bergdal, leverte sin masteroppgave om oppgradering av fredede og vernede bygninger i 2006, var det få som jobbet med dette. I dag leder han noen av landets beste eksperter innenfor kulturminnerådgivning, betongrehabilitering og bygningsforvaltning – med små og store prosjekter over hele landet.

I Oslo sentrum er store deler av bygningsarven vernet eller fredet. Samtidig øker behovet for flere boliger og nye næringslokaler.

– Det gjelder å se potensialet i de byggene vi allerede har og å forstå at et rehabiliteringsprosjekt gjennomføres på en helt annen måte enn å bygge nytt. Har man kompetansen og erfaringen som kreves, kan rehabilitering også bli langt rimeligere enn å bygge nytt, uttrykte Bergdal.

Det krever tidlig involvering og tett samarbeid mellom partene for å utarbeide gode beslutningsgrunnlag. Da er det enklere å velge riktig gjennomføringsmodell, som igjen gir prosjektet lavere risiko og økt kvalitet.

– Dagens rehabiliteringsprosjekter skal også forholde seg til en rekke lover og forskrifter som egentlig ikke er tilpasset eksisterende bygg, og vi bruker lang tid på reguleringsprosesser og byggesaker. Vi har gått fra å ha 800 regler i 2019 til å ha 16 600 i 2025.

Bergdal løftet frem endringen i §31-4, som kan gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav og bidra til å gjøre rehabiliteringsprosjekter enklere å gjennomføre. Dette er en gullkantet mulighet for både private og offentlige eiendomsbesittere som ønsker å rehabilitere eller transformere bygningene sine. I vurderingen skal det blant annet legges vekt på byggverkets alder, vernestatus og formål. Hensynet til sikkerhet, helse og miljø skal ivaretas.

Aase Hogfeldt-Eskevik, seksjonsleder i kulturminneavdelingen hos Riksantikvaren, jobber også med å synliggjøre mulighetene i gamle bygg.

– Disse bygningene har vært med oss i hundrevis av år. De har vært endret mange ganger før fordi de er så robuste og fleksible i materialkvaliteten og måten de er bygd på, og de tåler flere runder til, fortalte Hogfeldt-Eskevik og fortsatte:

– Riksantikvarens råd i prosjekter hvor man skal i gang med verneverdige bygg, er å se på hvordan strukturen er og hva den egner seg til. Et gammelt sykehus med lange korridorer og mange små rom er jo utmerket til et hotell, men det er litt vanskeligere å få til noe annet som krever gode takhøyder og store rom.

Panelet er enige om at kvaliteten vi hadde før i tiden, er avgjørende for å gjøre ombruksprosjekter mulige.

– For 100 år siden bestod en bygård av 50 materialkomponenter. I dag består et nybygg av 20 000 materialkomponenter. Skal vi bruke noe brukt, er vi avhengig av at kvaliteten er god, sa Nicolai Riise.

Bergdal i WSP var tydelig på at omfattende ombruk er et viktig grep for å oppnå mer kostnadseffektive rehabiliteringsprosjekter. Mad arkitekter fulgte opp med flere eksempler på lønnsom rehabilitering.

– Det krever mer av teamet og mer arbeid, men uten at kostnadene har økt. For Grensen 9B økte tiden brukt på prosjektering, men materialkostnader har sunket og vi leverte på tid. Materialene hentet vi fra ombygg, donorbygg og fra bygget i seg selv, fortalte Riise.

Evner vi å rehabilitere eksisterende bygg til energieffektive bygg med høy standard og komfort, øker også interessen blant flere leietakere – særlig i Oslo. Rehabilitering og transformasjon gir oss ikke bare mer bærekraftige bygg, men også lokaler med historisk karakter og sjel.

– I Höegh Eiendom satser vi nå på eksisterende bygninger i Oslo sentrum. Når du bygger nytt må du lage en syntetisk historie, mens gamle bygg allerede har en historie. Når vi oppgraderer eldre bygg til en standard som tilsvarer nybygg, opplever vi at vi får like mye eller bedre leie enn et nybygg, fordi eksisterende bygg har sjarm og sjel, fortalte Eirik Thrygg, administrerende direktør i Höegh Eiendom.

– I vårt siste prosjekt fikk leietakeren kun to stilarter å velge mellom – basert på byggets historie, fordi det kommer andre leietagere etterpå. Til gjengjeld bygger vi med fine materialer som varer lenge.

Arkitekten i Mad arkitekter er enig. De tegner for flerbruk, som på sikt gir mindre behov for endringer når ny leietaker skal på plass.

– Leietakere er gjerne opptatte av beliggenhet, funksjonalitet og pris. Men historiefortellingen bygget har, kan også gi verdi, sa Riise og fortsatte:

– Vi jobber med en layout som tåler en endring over tid. Hver eneste etasjeplan kan leies ut til ulike aktører, så lenge vi kommuniserer til leietakerne at vi ikke bare bygger dette for dem, men også bygger for de to andre som kommer etter.