Jobber med å transformere et bygg det er få av i Norge

Gamlebyen i Fredrikstad har lagt sommersesongen bak seg. Med vinteren for tur, ventes mindre aktivitet i det som er byens viktigste trekkplaster for turister. Nå er håpet å vekke nytt liv i den gamle infanterikaserna, også kalt Torvkaserna. Utvendig dekker fasaden et helt kvartal og er Gamlebyens største bygg. Innvendig har det ikke bodd noen her på 20 år.

I 2023 ble kaserna kjøpt av Fredriksborg Eiendom, som ønsker å transformere bygningen om til en destinasjon også utenfor norske landegrenser. Lasse Ruud, seniorrådgiver i konsulent- og rådgiverselskapet WSP, ser potensialet.

– Vedlikeholdsetterslepet i Gamlebyen blir stadig større og færre bygg er i bruk nå enn før. Fredriksborg Eiendom ønsker mer aktivitet i området ved å sette i stand den gamle kaserna og skape en destinasjon nasjonalt og internasjonalt. Dette er ambisiøse planer som kan styrke Fredrikstad som en godt bevart festningsby og turistdestinasjon, forteller seniorrådgiveren og WSPs oppdragsleder i prosjektet.

SG&CO arkitekter står bak tegningene, og den lokale responsen på planene er god. Fredrikstad kommune ønsker prosjektet velkomment og Riksantikvaren er positiv. Utviklerne er visjonære i tilnærmingen og har gått en lang vei for å komme dit de er i dag. Nå har de planene klare for kasernas nye skjebne:

Et hotell i særklasse, som både er imponerende, herskapelig og jordnært. Med spa, basseng og en hage, og uteservering fra kasernehjørnet ut mot torget.

I WSP er rådgivere med spesialistkompetanse en del av det unike oppdraget. De har lang erfaring med kompliserte rehabiliteringsprosjekter og bygningsvern.

– Infanterikaserna er bygget i 1787 og trekkes spesifikt frem i verneplanen for Gamlebyen i Fredrikstad, med omfattende vernebestemmelser både innvendig, utvendig og for uteområdet. Det eksisterer ikke mange bygninger av denne typen i Norge som er oppført før 1800-tallet, forteller oppdragslederen.

Sammen med kollega Alessia Colombo og resten av rådgiverteamet i WSP, jobber Lasse med mulighetsstudien som skal avgjøre om et hotell her er realiserbart. Hvordan står det egentlig til med den over 200 år gamle bygningen?

En bygning av de sjeldne

Fredrikstad er ikke ukjent terreng for WSP, som inntil nylig hadde kontor i byen før miljøet ble forent med kontoret i Sarpsborg. Bakgrunnen var ønsket om et større og mer samlet fagmiljø i Østfold, på lik linje med kontorene andre steder i landet. I 2023 åpnet WSP helt nye kontorlokaler sentralt i Sarpsborg.

I april besøkte Lasse og Alessia kaserna i Fredrikstad for å gjennomføre en tilstandsanalyse. Med bred erfaring innenfor rehabilitering av antikvariske bygninger, er bygget i Gamlebyen en av flere unike bygninger rådgiverne har jobbet med.

– Infanterikaserna har en betydningsfull historie og en stil som viser noe av epokens arkitektoniske særtrekk. Med årene er det lagt inn strøm og vann, vinduene er skiftet, takkonstruksjoner er rehabilitert og det er gjort kontinuerlig vedlikehold og transformasjon for å tilpasse eiendommen for mer moderne bruk. Samtidig holder originale bygningsdeler høy kvalitet, sier Lasse.

I en tilstandsanalyse utføres en grundig visuell kontroll av bygget, med materialprøver der det er nødvendig. Vinduer, fasade og bærende konstruksjoner gjennomgås, blant annet ved å åpne deler av gulvet.

– Tilstandsanalysen viste at bygningen har stått veldig bra på sitt originale fundament og at fundamentet kan gjenbrukes. Samtidig har Forsvaret hele veien hatt kontinuerlig drift og samtidig transformert ulike deler av bygget for å møte nye behov. Miljørådgiverne i WSP har jobbet mye med å kartlegge og dokumentere materialene i bygget – også det som har blitt tilført underveis, og sett på hvordan dette kan ivaretas eller saneres på en hensiktsmessig måte.

All informasjon fra ekspertene kommer godt med når byggherre skal avgjøre hvordan prosjektet kan realiseres. For italieneren Alessia Colombo, rådgiver på prosjektet, er interessen for bygningsmaterialer så sterk at hun tok doktorgrad i betongteknologi ved NTNU i 2013. Etter å ha jobbet i Norge i flere år, engasjerte hun seg stadig mer i arkitektur, kulturminner og verneverdige bygninger med teglkonstruksjoner.

– Jeg kunne sikkert jobbet i WSP i et av de andre 40 landene vi er til stede i – som i Italia, men i Norge har vi et fagmiljø som spesialiserer seg på antikvariske bygninger og materialer, forteller doktoringeniøren.

– Det er andre i Norge som også jobber med det vi gjør, men det er få som har den tverrfaglige bredden og kompetansen innenfor rehabiliteringsfagene som det WSP har. Særlig antikvariske bygninger krever spisskompetanse for å løse ulike kompliserte problemstillinger.

Hun har lært seg norsk på rekordtid og er ofte med på sosiale arrangementer i regi av selskapet og bedriftslaget, i tillegg til jevnlige treff initiert av italienske kolleger i Oslo. Rådgiverne i WSP har alle verdifull fartstid fra ulike kompliserte rehabiliteringsprosjekter over hele landet. Alessia er for tiden involvert i rehabiliteringen av Sophies Minde og Arkitektmuseet i Oslo, og Sjøfartsmuseet i Bergen. Som rådgiver i avdelingen for materialteknikk og bygningsvern, jobber hun med å kontrollere tilstanden til alle elementene i et bygg, og å kartlegge skader – ofte ved hjelp av materialundersøkelser. Det kan blant annet være analyse av kloridinnhold i betongstøv eller innmåling av karbonatiseringsdybde i betongkonstruksjoner.

– I eldre bygg er det mye som ikke er synlig og gode undersøkelser kan fort gi en aha-opplevelse. En fuktskade kan ha utviklet seg i 20 år, kun synlig ved hjelp av en liten skade som viser seg å avdekke mye mer når vi ser på det, forteller Alessia.

Når en tilstandsanalyse er utført er det mulig å se hvilke konstruksjoner som kan beholdes og hvor det må settes inn tiltak.

– Det er en hverdag med mange faglige utfordringer. Jeg får hele tiden samarbeide om kompliserte problemstillinger med kolleger som kompletterer hverandre og er eksperter på sitt felt. Når våre resultater avdekker svekket bæreevne i et prosjekt, kommer kolleger fra avdelingen for byggeteknikk inn for å gjøre beregninger som kan sikre lasten ned på fundamentet. Registrerer vi tegn til mugg og soppskader, eller mistenker farlige stoffer vi ikke kan kontrollere, kontakter vi kollegene våre fra miljø.

Kaserna i Fredrikstad er et prakteksempel på tverrfaglighet i praksis. For hvilke problemstillinger må rådgiverne løse når et fredet bygg fra 1700-tallet skal møte dagens krav til tekniske løsninger, sikkerhet og komfort?

Krevende inngrep i en fredet bygning

Et hotell i særklasse skal ikke bare være beundringsverdig og ha karakter, men også ha høy nok standard og et innemiljø som møter de forventningene du har til nåtidens bygg. Mye skal løses med minimale inngrep i konstruksjonen.

– Når det er fredet utvendig og innvendig kan det ikke isoleres veldig godt. Samtidig ønsker Fredriksborg Eiendom et lunt og behagelig bygg. Det er en spennende utfordring for energirådgivere, forteller oppdragsleder Lasse som et eksempel og fortsetter.

– Lydforurensningen skal minimeres og akustikken sikres, noe som kan være utfordrende i et eldre bygg. Det skal oppføres bad til 80–90 nye hotellrom, som betyr at det må etableres fall fra slukene til alle disse badene. Ventilasjonsanleggene krever plass, og skal de plasseres på loftet må det forsterkes og lasten føres nedover uten behov for refundamentering. Samme problemstilling knyttet til last og fundamentering får du når det skal bygges en lobby som en del av hotellet og flere vegger må åpnes. Problemstillingene er mange og tverrfaglige.

For rådgiverne handler mye om å identifisere sårbarheter og kapasitet i det gamle bygget. Balansen mellom kreativitet og inngående kunnskap i eget fag blir viktig.

– Vi må hele tiden vite hva vi kan akseptere og ikke. Vi må løse problemstillingene i fagene sammen, for å vite hva som kan gå på bekostning av hverandre og ikke.

Samarbeidet med Riksantikvaren er vesentlig. Alle inngrep er krevende i det fredede bygget og i noen tilfeller må det søkes dispensasjon fra nåtidens forskrifter.

– Unntaket er selvsagt dispensasjon fra brannforskriften, så her kreves det gode og smarte løsningsforslag fra rådgiverne våre på brann.

Fra WSP leveres det tjenester innenfor tilstandsanalyse, brann, miljø og statikk, med mulighet for nye oppdrag innenfor flere tjenester. For Fredriksborg Eiendom har det vært viktig å få et skreddersydd team, som matcher deres behov og ambisjoner.

– Som oppdragsleder mener jeg rådgiverne så langt i prosjektet har løst problemstillingene i det 200 år gamle bygget helt mesterlig. De løsningene de kommer med er det ikke så veldig mange andre selskaper som klarer, uttrykker Lasse, som på samme tid hyller oppdragsgiveren bak prosjektet.

–Det er utrolig spennende å jobbe for en så ambisiøs eiendomsutvikler som det Fredensborg Eiendom er, med så mange gode planer for et bygg som skal bevares.

For Alessia, er spisskompetansen på tvers av flere fag i WSP suksessoppskriften når hun bidrar med løsninger i kompliserte transformasjons- og rehabiliteringsprosjekter.

– Vi må tenke ut nye løsninger i hvert eneste prosjekt, fordi alle bygg er annerledes når det kommer til utforming, tilstand og løsninger som er valgt. Samtidig er det givende å kunne se på samme problem fra en kollegas perspektiv, enten det er perspektivet til en miljørådgiver eller bygningsfysiker. Mange fag overlapper og når jeg lurer på noe er det kort vei til nærmeste ekspert.

For når en transformasjon skal gjennomføres i særklasse, handler alt om å løse byggherrens ønske og utfordringer for å ivareta det overordnede målet.

– Vi skal hele tiden levere på kreativitet og tverrfaglighet for å klare nettopp det, og vår brede erfaring har rustet oss godt for denne type transformering og rehabilitering. Det finnes alltid krevende balansepunkter i prosjekter, og grensesnittet mellom fagene i WSP gjør jobbhverdagen vår helt unik, avslutter Lasse og Alessia.